在城市綜合體已經泛濫成災的今天，為什么還有那么多的房企蜂擁進駐，背后的一個重要原因與房地產宏觀調控大勢相關：在住宅用地越來越難拿、住宅開發(fā)幾乎被銀行列入禁貸名單的情況下，商業(yè)地產被大開方便之門，成為土地與資金的雙重突破口。
土地出讓集中銀行信貸支持

    近期上海的浦東新區(qū)集中推出康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮(zhèn)的5幅城市綜合體地塊，根據官方說法，這五大城市綜合體將和迪士尼同步啟動，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦東五大綜合體集中推出的背后，是這一類型房地產項目的全國“走紅”。

    “我們做城市綜合體，一半資金是自有的，一半資金來自銀行的貸款。對于這樣的項目，銀行是支持的。”上海一家知名商業(yè)地產開發(fā)商告訴記者。目前這家公司運營一個位于上海郊縣的城市綜合體項目，根據記者調查，該項目土地成本加建安成本共計20億元左右，其中住宅項目已經開售，共計可回收資金7億元。如果一半啟動資金來自銀行貸款，那么對于開發(fā)商來說，10億元自有資金中有7億元可以短期回籠，資金杠桿率之高可見一斑。

    據了解，這家商業(yè)地產商的下一個城市綜合體項目已經落戶昆山。而記者查閱昆山土地出讓信息時發(fā)現，今年以來，昆山數十幅出讓地塊中，幾乎沒有純住宅項目，工業(yè)、商業(yè)、商住綜合等成為主要類型。

    房地產的業(yè)內人士告訴記者，受房地產宏觀調控影響，純住宅用地運作難度較大，一是銷售可能遇到限購影響，二是開發(fā)階段的貸款無法解決。而商住項目就不同了，除了銀行可以給予貸款支持外，政府還可能因為對當地稅收的更多拉動而給予一定的補貼。又因為商業(yè)綜合體項目中配備了一定比例的住宅，開發(fā)商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現，由此完成了借道融資的全過程。除此之外，開發(fā)商也可能通過商業(yè)用地來建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產權只有50年，但因為不被限購，也成為目前大量房地產企業(yè)選擇的產品類型。

    綜合眾多有利因素，無論是經驗豐富的大開發(fā)商，還是從未做過商業(yè)地產的中小房企，都一股腦地涌入城市綜合體這片“紅海”。據了解，金地、保利、招商、萬科等20強房企全部涉足商業(yè)地產，除此之外，大量從未做過商業(yè)地產的中小房地產企業(yè)爭搶綜合體的案例更舉不勝舉。