銷(xiāo)售人員所說(shuō)的“開(kāi)不了盤(pán)”,是指在購(gòu)房者不足的情況下,樓盤(pán)成交冷清,影響未來(lái)銷(xiāo)售。事實(shí)上,當(dāng)前北京樓市的成交熱點(diǎn)主要集中在大興、房山等郊區(qū)樓盤(pán),由于樓盤(pán)多、體量大,再加上處于新城,郊區(qū)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。為了保證樓盤(pán)順利銷(xiāo)售,一些開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁進(jìn)行各式變相“攬客”和“蓄客”。
業(yè)內(nèi)人士指出,早在2002年有關(guān)部門(mén)就下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知》,要求“未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、登記等名目發(fā)布廣告”。2010年住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》也要求,未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售,不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用,不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。
幾年前,北京曾發(fā)生過(guò)提前收取訂金,并推遲開(kāi)盤(pán)的違規(guī)行為。不過(guò),從目前開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)看,拿到預(yù)售證前“明目張膽”收取訂金的做法已經(jīng)比較少見(jiàn),換之以其他“攬客”、“占坑”的手段。
“現(xiàn)在都不叫內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了。”偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉直言,由于拿到預(yù)售證后要在幾天內(nèi)開(kāi)盤(pán),所以有些樓盤(pán)為了防止購(gòu)房人數(shù)過(guò)少,進(jìn)行提前試探性的蓄客。這在業(yè)內(nèi)比較普遍,屬于灰色地帶。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示,北京地區(qū)由于執(zhí)行比較嚴(yán)格,沒(méi)拿預(yù)售證就收大量訂金的情況已經(jīng)不多見(jiàn)。
相關(guān)法律人士對(duì)開(kāi)發(fā)商類(lèi)似的銷(xiāo)售手段表示了擔(dān)憂。“對(duì)于登記購(gòu)房后返點(diǎn)優(yōu)惠這樣的承諾,一旦開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn),消費(fèi)者也沒(méi)有辦法。”該人士表示,現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好,開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方法銷(xiāo)售,既能節(jié)約成本,又可以回流資金。不過(guò)一旦市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好,開(kāi)發(fā)商就容易出現(xiàn)不兌現(xiàn)承諾的風(fēng)險(xiǎn)。
近期長(zhǎng)沙、無(wú)錫等二線城市接連爆出開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售的事件。對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,一些開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售缺乏信心,因此在沒(méi)有拿到預(yù)售證前試探市場(chǎng)。也有部分開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,收取訂金緩解壓力。對(duì)于當(dāng)前開(kāi)發(fā)商打政策“擦邊球”的現(xiàn)象,購(gòu)房者應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),有關(guān)部門(mén)更應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。