2010年的10月份，總體量達(dá)21萬平方米的大型綜合體常州新城萬博廣場開始動工；2011年5月新城萬博廣場啟動招商；2012年2月，新城萬博廣場正式更名推出新城吾悅廣場；2012年4月29日吾悅廣場開始試營業(yè)；2012年5月19日，歷時只有18個月的新城吾悅廣場正式面世。試營業(yè)五一小黃金三天消費人次達(dá)50萬以上，當(dāng)天超20萬人次，營業(yè)額達(dá)2000多萬。

　　這樣的速度這樣的數(shù)據(jù)對于一個三線城市的項目來說無疑是張非常優(yōu)秀的成績單。這不經(jīng)讓許多業(yè)內(nèi)人士對新城控股集團首個商業(yè)綜合體項目產(chǎn)生了巨大的興趣。

　　在5月19日新城吾悅廣場開業(yè)典禮當(dāng)天，贏商網(wǎng)記者獨家專訪了新城控股集團吾悅廣場總經(jīng)理楊春。

　　新城控股集團吾悅廣場總經(jīng)理楊春接受贏商網(wǎng)記者獨家專訪

　　住宅到商業(yè)，五年時間儲備規(guī)劃

　　吾悅廣場總體量達(dá)21萬平方米，這個只租不售、功能復(fù)合的商業(yè)地產(chǎn)項目是新城控股集團首個開發(fā)的商業(yè)綜合體項目，新城吾悅廣場總經(jīng)理楊春說，“新城從住宅邁向商業(yè)，其實走了5年。”

　　“這5年新城控股主要在做一件事，就是儲備。地塊的儲備，人才的儲備，行業(yè)操作經(jīng)驗和知識的儲備，還有商家資源的儲備。”楊春認(rèn)為，房企紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，正是看好未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。“未來城市人口的增加和消費能力的提升是支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。”

　　升級后的吾悅廣場 明確定位樹立標(biāo)桿

　　2012年2月22日，新城控股正式對外宣布，新城控股推出全新的商業(yè)地產(chǎn)品牌“吾悅廣場”，以取代原先的“萬博廣場”。“吾悅”由新城攜手WPP集團旗下的揚特品牌打造，以“創(chuàng)造愉悅體驗”為品牌內(nèi)涵，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于為人們帶來愉悅體驗。

　　楊春說，新城吾悅廣場緊貼新城“吾悅”之“創(chuàng)造愉悅體驗”品牌策略，滿足人們居住、購物、休閑等全方位的要求，同時還貼近國際時尚、融入人們生活，帶來更多的資訊和產(chǎn)品，創(chuàng)造全新一站式生活模式，旨在做一個年輕時尚定位的購物廣場。

　　據(jù)楊春介紹，新城吾悅廣場占地17萬平方米，總建筑面積80萬平方米，總投資50億，其中購物中心建筑面積達(dá)到14、7萬平方米?？臻g設(shè)計上都是圍繞著年輕時尚來定位，1F悅時尚——囊括快時尚巨頭；2F悅青春——集聚時尚購物；3F悅潮流——混搭前衛(wèi)潮流；4F悅食客——坐擁全球美食體驗；5F悅生活——打造悅享生活空間。除了全業(yè)態(tài)的消費提供外，新城吾悅廣場的智能躍層天梯、超大共享空間、大型戶外LED 屏幕、2000個停車位等高品質(zhì)配套設(shè)施。

　　“業(yè)態(tài)分布上我們和一般的購物中心也不一樣，更順應(yīng)了現(xiàn)在購物中心發(fā)展的趨勢”楊春說。沒有百貨，全系列快時尚，33%的零售、34%的大小餐飲共有46家、剩下的就是書店、超市、影院、KTV等配套休閑，吾悅廣場“一站式購物”這個商業(yè)高頻詞將被演繹和體驗。

　　吾悅廣場是新城控股集團全國商業(yè)品牌戰(zhàn)略第一步，也是新城的第一代城市綜合體。成功的定位為新城控股接下來的系統(tǒng)的商業(yè)項目立下了標(biāo)桿。

　　快時尚云集取替百貨，ZARA、H&M因吾悅首進(jìn)常州

　　在采訪過程中，楊春一直強調(diào)新城控股不是一個冒進(jìn)的企業(yè)，做一件事情就先要把它做好做專，尊重市場規(guī)律，接受市場考核。

　　據(jù)悉，新城控股集團有自己品牌的百貨，但是在新城首個商業(yè)綜合體項目當(dāng)中并未有放置自有品牌百貨。面對贏商網(wǎng)記者這個疑問，楊春卻覺得理所當(dāng)然，“這是個尊重市場規(guī)律和需求的事情，吾悅廣場的定位不適合放置百貨”。

　　當(dāng)然，連帶做自有品牌百貨的也不見得一定能夠經(jīng)營成功，例如萬達(dá)的萬千百貨。

　　楊春認(rèn)為在購物中心不斷發(fā)展壯大的同時，百貨作為主力店，與購中心的定位顯得尤其重要，甚至在較大的程度上影響到購物中心的整體定位。因為其占用面積最大大，如果定位不相符，吸引客流的能力會逐漸下降，有可能出現(xiàn)了購物中心客流反哺百貨的現(xiàn)象。

　　更加重要的是，近幾年，國際快時尚品牌也紛紛加大進(jìn)入國內(nèi)市場的力度，而這類品牌所要求的店鋪面積、展示面等一系列條件和購物中心合拍，快時尚品牌具有強大的吸客能力，已經(jīng)成為購物中心的次主力店。

　　所以楊春認(rèn)為一個定位年輕時尚的購物中心用快時尚取代百貨，絕對是可行的。

　　很明顯，新城這個商業(yè)新項目“手段”確實非凡，ZARA、H&M、MUJI、UNIQLO、Marks&Spencer、WE、ASOBIO七大世界頂尖的快時尚品牌均選擇落戶新城吾悅廣場。據(jù)了解，MUJI、UNIQLO是第一次進(jìn)駐常州，并選擇不是市中心的新城吾悅廣場。楊春說，當(dāng)時新城吾悅廣場外圍檔廣告牌上出現(xiàn)上述品牌時，曾經(jīng)招來一片質(zhì)疑聲，因為在常州人地域認(rèn)知里，這些品牌只在上海、北京、廣州常見，市中心都看不到，怎么會開在城南？

　　事實上，他們就是來了。

據(jù)介紹，這是ZARA首次下沉到四線城市。楊春說，“一開始，ZARA對我們這個項目根本看不上，此間的溝通歷時數(shù)年。一個四線城市加一個從未做過商業(yè)項目的地產(chǎn)公司，硬是改寫了這個來自西班牙的品牌整體的開店計劃。”

　　新城吾悅廣場開業(yè)當(dāng)天排隊而入的常州市民

　　運營管理是商業(yè)地產(chǎn)項目中最重要的環(huán)節(jié)

　　贏商網(wǎng)記者開業(yè)當(dāng)日現(xiàn)場走訪了新城吾悅廣場各個商家，包括各大快時尚品牌之外星巴克、家樂福、嘉禾影城、孩子王、國美電器、城市英雄、菲尚糖果KTV等均都正常營業(yè)，各方面表現(xiàn)成熟，這一切很多人都很自然的歸結(jié)為招商很成功。

　　大部分商家最擔(dān)心的問題就是一個商業(yè)地產(chǎn)項目很重視把商家招回來了，后期的運營卻一塌糊涂。而楊春卻一直認(rèn)為，招商很重要，但一個商業(yè)地產(chǎn)的項目最重要的部分還是運營管理。

　　楊春說，“都說商業(yè)地產(chǎn)的招商是最難的，其實不是，招商只是商業(yè)地產(chǎn)籌建運營過程中的一個環(huán)節(jié)，整個過程是個系統(tǒng)工程，要求項目的負(fù)責(zé)人對這個系統(tǒng)一定要做到均衡，不能刻意的去迎合招商。招商盡管很重要，但是我們對商場的定位，后期的運營思路，工程物業(yè)的配合，空間動線的規(guī)劃等等一定要理清，過程當(dāng)中，全環(huán)節(jié)的配合一定要到位。”

　　運營管理才是商業(yè)項目當(dāng)中最困難最重要的的環(huán)節(jié)，前期所有的工作事實上都是為了后期的運營而鋪墊。所以整個系統(tǒng)過程一定要堅定商業(yè)項目的定位，不能因為招商不容易，能來的品牌都用上，最后項目的形象可能就面目全非。

“一定要堅持按商業(yè)的定位來做。招商的目的最終還是為了運營。招商只是解決了30%的事情。更重要的是后面的運營管理。”楊春堅定的說到。

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　　新城的目標(biāo) 一個綜合體成就一個新商圈

　　新城吾悅廣場是繼城北的萬達(dá)廣場之后，常州第二家、武進(jìn)第一家城市綜合體。

　　作為常州體量最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最強的城市綜合體項目，新城吾悅廣場改變了常州商業(yè)的區(qū)域分布，引領(lǐng)常州購物時尚潮流，提升市民生活品味，改變常州生活方式。

　　據(jù)楊春介紹，現(xiàn)在常州有一個主商圈兩個輔商圈，主商圈在市中心主要是老的百貨，產(chǎn)權(quán)分離型的商業(yè)街區(qū)。武進(jìn)盡管有著諸多的百貨形態(tài)的商業(yè)體，但終究零散而不成氣候，業(yè)態(tài)單一、品牌大同小異。

商業(yè)格局的演變是一個緩慢的進(jìn)程，從一個以百貨為主體的商業(yè)時代進(jìn)化為以shoppingmall購物中心為主體的商業(yè)時代已經(jīng)來臨。吾悅個性且時尚的品牌組合將與市中心商業(yè)展開完全錯位的市場競爭。讓城南的商圈能夠一下跟一線城市接軌，在模式和品牌商上面都和一些一線城市都同步。

　　常州新城吾悅廣場外景圖

　　主打三條產(chǎn)品線 以長三角為重點全國布局

　　今年新城控股旗下的國際廣場、城市廣場、生活廣場三條產(chǎn)品線，將統(tǒng)一命名為“吾悅國際廣場”、“吾悅廣場”和“吾悅生活廣場”。

　　據(jù)楊春介紹，吾悅國際廣場主要會選擇二三線城市商圈，總規(guī)模一般控制到8到12萬方，除了常州在建的之外南京也有項目儲備。主要追求購物的品質(zhì)和品牌的檔次。而第二產(chǎn)品線吾悅城市廣場主要選擇新城區(qū)，12-15萬之間，主要以國際快時尚品牌為核心，定位年輕時尚，主要有影院，電玩，超市等娛樂型的業(yè)態(tài)。常州武進(jìn)吾悅廣場就是城市廣場的代表。第三個產(chǎn)品線吾悅生活廣場定位大型社區(qū)配套生活型，業(yè)態(tài)主要是生活性的超市，以餐飲為主。

　　“吾悅廣場”升級是新城控股全國商業(yè)品牌戰(zhàn)略的第一步，起勢于常州，立足上海，深耕長三角將是新城控股創(chuàng)造“愉悅”的五年計劃，以泛長三角為重點，布局全國。據(jù)贏商網(wǎng)記者了解，未來商業(yè)地產(chǎn)在新城控股的比重將逐步由現(xiàn)20%演變?yōu)?0%，最終達(dá)到80%。而新城吾悅廣場是新城控股在未來若干年在常州以至長三角快速發(fā)展的關(guān)鍵。

　　據(jù)悉，新城目前擁有超過1200萬平方米的土地儲備，預(yù)計在2015年持有物業(yè)達(dá)到100萬平方米。90%位于長三角區(qū)域，包括南京、鄭州、常州、上海、昆山、長沙等城市，接下來有望進(jìn)軍的5個城市分別是武漢、合肥、寧波、南寧和貴陽。

　　根據(jù)楊春的介紹，目前，新城控股正在開發(fā)的綜合性項目有4個，常州占2席，吾悅廣場、吾悅國際廣場；無錫崇安區(qū)一個專業(yè)市場華東家藝中心；還有一個是長沙望城縣新城國際花都。而位于常州延陵西路的“新城吾悅國際廣場”也有望于下半年營運。

　　記者手記：

　　在整個采訪過程中，楊春講得最多的就是新城是個一直有著學(xué)習(xí)和包容心態(tài)的企業(yè)。楊春說，作為商業(yè)地產(chǎn)的新進(jìn)入者，新城始終在不斷的學(xué)習(xí)，尊重這個行業(yè)的規(guī)律，而不是盲目的用一些短期的做法來迎合一些需求。當(dāng)記者提及城北的萬達(dá)廣場，楊春同樣的坦言道，萬達(dá)自我調(diào)整和更新非?？?，是個值得尊重的企業(yè)，新城一直都有向萬達(dá)等行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)?；蛟S就是這樣的一種學(xué)習(xí)和包容的心態(tài)，才能讓新城控股第一個商業(yè)項目的推出就能夠如此吸引業(yè)界眼球。