他表示,北京萬通中心在開發(fā)之初,曾使用并購貸款,在經(jīng)過18個月的孵化期運營后達(dá)到滿租狀態(tài),繼而申請了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款,此后,用上述抵押貸款償還了并購貸款,還略有剩余,且仍持有該物業(yè)多數(shù)權(quán)益。由于經(jīng)營性抵押貸款周期為十年,且無用途限制,因此回籠的資金又可投入新的物業(yè)開發(fā)。而杭州萬通中心在開發(fā)一段時間后,已出售部分股權(quán),將物業(yè)從最初進(jìn)入到退出期間溢價的部分套現(xiàn),未來一旦建成運營,經(jīng)過孵化期后,也將走一條與北京萬通中心同樣的道路。
“如果說,杭州萬通中心體現(xiàn)了‘美國模式’在商用物業(yè)開發(fā)階段的商業(yè)魅力,那么,北京萬通中心體現(xiàn)的則是這一模式在持有運營階段的商業(yè)錢景。”云大俊說,“這一模式是可復(fù)制的,短期內(nèi)就可以低風(fēng)險讓你的規(guī)模變大。”
“在美國模式下,萬通地產(chǎn)的商用地產(chǎn)戰(zhàn)略并非靠大規(guī)模的資本投入推動,而是依賴于運營管理的手藝活和專業(yè)能力,來實現(xiàn)資產(chǎn)管理規(guī)模的擴(kuò)張,同時提升公司的資本回報率。”許立說,“當(dāng)然,每個上市房企的高管都有規(guī)模上的虛榮心,雖然規(guī)模并不是我們的首要目標(biāo),但是萬通地產(chǎn)具備隨時做大規(guī)模的能力。”
他表示,今后,即使在沒有資本注入的背景下,萬通地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)也將保持在50-60億元的銷售規(guī)模,三年之后,萬通地產(chǎn)的商用物業(yè)資產(chǎn)管理規(guī)模有望超過住宅業(yè)務(wù),此時商用物業(yè)規(guī)模下的收益將既可以擴(kuò)大商用物業(yè)的運營規(guī)模,也可以為住宅提供足夠的資金支援。“在這樣的局面下,萬通地產(chǎn)專注于專業(yè)運營能力的提升,規(guī)模只是一個自然結(jié)果。”
自去年4月萬通地產(chǎn)組建新的管理團(tuán)隊以來,這是管理層首次公開談及萬通地產(chǎn)在商用物業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型背景下的規(guī)模宏愿,在樓市進(jìn)入萬科總裁郁亮所言的“下半場”之際,美國模式將成為萬通地產(chǎn)逆市趕超的制勝武器。