10日上午,中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授、博士生導(dǎo)師葉劍平登上齊魯大講壇,與眾多聽眾一起,探討城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中房地產(chǎn)政策和市場走向的話題。本期齊魯大講壇由長江學(xué)者特聘教授、山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院院長黃少安主持。
這一話題引起了眾多聽眾的強(qiáng)烈關(guān)注,上午9時(shí),山大邵館報(bào)告廳內(nèi)已經(jīng)座無虛席。報(bào)告期間,聽眾認(rèn)真聽講,積極發(fā)問,報(bào)告結(jié)束后,意猶未盡的聽眾,將葉劍平圍在中央,進(jìn)行深入交流探討。近兩個(gè)小時(shí)的演講中,葉劍平以正在快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化為背景,從住宅屬性再認(rèn)識、城鎮(zhèn)化、公共服務(wù)均等化與房價(jià)關(guān)系等5個(gè)方面闡述了自己的觀點(diǎn),內(nèi)容涵蓋了宏觀政策走向以及調(diào)控政策下微觀市場的變化。
葉劍平認(rèn)為,城鎮(zhèn)化的終極目標(biāo)是使居民能夠幸福地生活,但是城鎮(zhèn)化過程中,一些城市出現(xiàn)了無序發(fā)展、過度擴(kuò)張,城鎮(zhèn)化的結(jié)果卻造成交通堵塞、環(huán)境污染,城市居民的幸福感反而降低。此外,城鎮(zhèn)化過程中,城市特別是區(qū)域中心城市,集中了絕大部分的公共資源,城鄉(xiāng)差別有擴(kuò)大的趨勢。葉劍平稱,這些問題雖然是發(fā)展中的問題,但需要通過加大財(cái)政轉(zhuǎn)移力度,平衡交通、教育、醫(yī)療等公共資源的分配,縮小城鄉(xiāng)差距。
葉劍平稱房價(jià)問題實(shí)際上就是土地問題,對于地方政府過度依賴土地轉(zhuǎn)讓收入,葉劍平持否定態(tài)度,“就像一個(gè)家庭一樣,如果靠變賣自己的東西,來創(chuàng)造收入的話,肯定不可持續(xù)”。
2007年以后,包括山東在內(nèi)全國樓市出現(xiàn)了一波又一波漲價(jià)潮,葉劍平認(rèn)為,這個(gè)過程中,住房的投資屬性被過度放大,房價(jià)上漲速度超過了社會財(cái)富增加的速度,“房價(jià)的實(shí)際依托是社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,如果社會經(jīng)濟(jì)不發(fā)展的話,托不住房價(jià),房價(jià)最后就會掉下來。”
不能一味地用行政手段不讓買房,但是可以不讓你炒房子,抑制投機(jī)性購房。否則限購一放開,房價(jià)要進(jìn)行報(bào)復(fù)性反彈。
政策儲備,首先是鼓勵(lì)普通商品房的買賣,也就是說自住型的、剛性需求的這部分人要幫助他,那就要有一套的政策制度,比如說稅收問題,包括退稅等。然后就是繼續(xù)建保障性住房,保障性住房使低收入、無能力在市場上購買商品住房的人,解決安居問題。
對于調(diào)控的具體政策,葉劍平說,“我認(rèn)為調(diào)控要疏和堵,疏就是引導(dǎo)有益的投資,堵呢,堵非理性的投資”。在引導(dǎo)有益投資方面,葉劍平認(rèn)為通過合理的制度設(shè)計(jì),引導(dǎo)房產(chǎn)投資向房產(chǎn)租賃市場發(fā)展。
□葉劍平觀點(diǎn) 應(yīng)出臺政策 保障租賃房
國民的一個(gè)共性,都想著自己擁有房子。我想為什么不愿意租房子有兩方面的原因,租房子的話沒有面子,是一個(gè)原因。第二個(gè)原因,租房不穩(wěn)定,房東想趕我走就趕我走,想提高房價(jià)就提高房價(jià)。
但我想說,就租房子和買房子,按理說是消費(fèi),從經(jīng)濟(jì)學(xué)來說,算一算租合算就租,不應(yīng)該存在面子不面子的問題。第二說說租房子是不是穩(wěn)定的問題,以德國為例,德國人的住房自有率才40%多一點(diǎn),也就是說近60%都是租房子,但是你絕對不能說德國是一個(gè)貧窮的國家,誰都不會這樣說,他為什么不買呢,因?yàn)橛X得租房子方便,想住哪個(gè)地方都可以去,想住什么樣的房子就住什么樣的房子。當(dāng)然,租客的權(quán)利也很高,房主不能隨意趕走住客,這是第一；第二,房主不能隨意提高租金,要商量著來。我們的租賃有沒有保障,國家也應(yīng)該采取一些措施。
