調(diào)控政策見底信號比較明顯

　　可以肯定的是，調(diào)控已經(jīng)顯現(xiàn)出成果，政策見底目前比較明顯，但不排除有地方以變相優(yōu)惠來刺激需求。

　　量價(jià)齊升可能持續(xù)但空間并不大

　　上海證券報(bào)：最新數(shù)據(jù)透露出，5月微暖的房市仍在升溫，北京地區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了量價(jià)齊升的態(tài)勢，均價(jià)也有回升，部分樓盤還出現(xiàn)了提價(jià)銷售，請您分析一下這種現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，量放大與價(jià)提升今年還會有多大空間？

　　陳國強(qiáng)：首先，剛性需求人群開始參與交易，是推動成交量上升的一個(gè)重要原因，也是底部特征之一；其次，是具有改善性需求的人群入場，這是一個(gè)值得注意的新情況。此外，為緩解資金壓力，部分地區(qū)出現(xiàn)了以價(jià)換量的情況。

　　雖然量放大和價(jià)提升今年可能還會持續(xù)一段時(shí)間，但空間并不大。首先是政策面不會放松。政策雖有微調(diào)，但鼓勵(lì)的還是剛需、首次買房群體；其次是市場庫存偏高，庫存和后續(xù)供應(yīng)充足；第三是開發(fā)商資金情況緊張，部分開發(fā)商實(shí)際資金狀況繼續(xù)惡化，即使有少數(shù)項(xiàng)目提價(jià)，但整體上價(jià)格上升空間有限。

　　上海證券報(bào)：您如何評價(jià)現(xiàn)階段的調(diào)控成果？調(diào)控到現(xiàn)在是否已經(jīng)見底，如果放松會從什么地方開始放松？

　　陳國強(qiáng)：目前調(diào)控有這么幾個(gè)方面的成果：一是相對有效地抑制了房價(jià)過快上漲的勢頭，使房價(jià)總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)中有降的勢頭；二是對需求結(jié)構(gòu)起到了明顯的調(diào)節(jié)作用，使買房人群從投資、投機(jī)性需求逐漸回歸到居住需求；三是對市場供應(yīng)模式結(jié)構(gòu)的改善，這體現(xiàn)在保障性住房數(shù)量供應(yīng)不斷增多。

　　對于調(diào)控政策，限購限貸政策對房價(jià)影響比較大。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)下行的態(tài)勢也抑制了一些人的購買需求。

　　當(dāng)前，政策見底信號比較明顯。雖然中央一直強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，但很明顯的是也沒有出臺更進(jìn)一步的加碼政策。盡管不同地方刺激購房需求的方法可能不同，如有些地方是通過降價(jià)銷售促量，有些地方是通過引進(jìn)人才來優(yōu)惠購房。但總體來說，目前政策松動的可能性不大。

　　上海證券報(bào)：在與調(diào)控政策博弈中，房地產(chǎn)商有何對策？

　　陳國強(qiáng)：面對調(diào)控，不同房地產(chǎn)商有不同理解，對政策的回應(yīng)策略也有所不同。大致分為以下幾類：第一類是以萬科、恒大為代表，強(qiáng)調(diào)速度和規(guī)模，在經(jīng)營策略上強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，快速銷售，通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金回籠，再去買地開發(fā)新項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)量的擴(kuò)張和規(guī)模效應(yīng)；第二類是以綠城為代表，定位中高端，產(chǎn)品比較單一，企業(yè)主戰(zhàn)場在長三角，產(chǎn)品區(qū)域分布上受調(diào)控影響比較大；第三類以觀望為主，也是多數(shù)企業(yè)的心態(tài)；還有一類，謀求轉(zhuǎn)型，甚至轉(zhuǎn)行。比如過去單純以住宅開發(fā)為主，現(xiàn)在更偏向于增加持有型物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)投資。