■ 開(kāi)發(fā)商策略

　　產(chǎn)品：剛需搭配剛改

　　價(jià)格：“大漲不現(xiàn)實(shí)”

　　7月8日，位于通州和朝陽(yáng)接壤區(qū)域的8哩島項(xiàng)目推出50套300平米上下的平層別墅。項(xiàng)目人士介紹說(shuō)，此時(shí)也希望推出改善性產(chǎn)品試探一下市場(chǎng)。

　　相對(duì)于8哩島的探市，通州區(qū)域更主流的還是剛需產(chǎn)品放量。在通州開(kāi)發(fā)商看來(lái)，下半年也將保持這種趨勢(shì)。

　　無(wú)論是在售的華業(yè)東方玫瑰、金隅花石匠，還是將開(kāi)盤(pán)的合生·濱江帝景，主力都是面向剛需特別是首次置業(yè)者的戶(hù)型。面積從50、60平米到90平米之間。7月2日，老項(xiàng)目京貿(mào)國(guó)際城開(kāi)盤(pán)，推出6號(hào)樓300余套房源。據(jù)項(xiàng)目人士介紹，主力戶(hù)型也是80-90平米的兩居，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)超過(guò)100套。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，在高層表態(tài)樓市調(diào)控不松動(dòng)的情況下，樓市基本面特別是郊區(qū)樓盤(pán)由剛需支撐的現(xiàn)狀，不會(huì)有明顯轉(zhuǎn)變。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商放量也必然考慮對(duì)接剛性需求。

　　不過(guò)也有部分開(kāi)發(fā)商表示，在剛需產(chǎn)品為主的情況下，也會(huì)嘗試搭配推出面積稍大的改善性房源，通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)，吸引改善性購(gòu)買(mǎi)力。

　　對(duì)于價(jià)格策略，通州區(qū)域開(kāi)發(fā)商普遍表示會(huì)以穩(wěn)為主，大漲不現(xiàn)實(shí)，缺少支撐，“大部分樓盤(pán)也都有比較大的庫(kù)存量”。不過(guò)在市場(chǎng)回溫的情況下，部分前期以?xún)r(jià)換量開(kāi)發(fā)商已經(jīng)改善了資金狀況，明顯降價(jià)的可能性也不大。一位前期降價(jià)的開(kāi)發(fā)商還對(duì)記者表示，目前通州多個(gè)樓盤(pán)一經(jīng)縮小優(yōu)惠幅度，有的則是“優(yōu)惠噱頭大，實(shí)際成交價(jià)并不低”。

　　■ 個(gè)案

　　華業(yè)東方玫瑰

　　優(yōu)惠收縮 8月或推新組團(tuán)

　　通州市場(chǎng)的整體復(fù)蘇中，一些嗅覺(jué)靈敏的“明星樓盤(pán)”已率先實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)局面。位于地鐵八通線臨河里站附近的華業(yè)東方玫瑰，便是這樣的“先知暖”者。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，華業(yè)東方玫瑰在5月以來(lái)月成交量開(kāi)始破百，當(dāng)月成交112套，均價(jià)為14093元/平米；6月成交翻倍實(shí)現(xiàn)323套成交，均價(jià)也漲至14286元/平米；7月截至11日，已成交104套，均價(jià)再度攀升至14462元/平米。目前，項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到14500元/平米，相比5月份的均價(jià)已經(jīng)有所上浮，而折扣幅度也從此前最低的8.9折過(guò)渡為當(dāng)前的9.8折。

　　項(xiàng)目銷(xiāo)售人員坦言，項(xiàng)目突然熱銷(xiāo)也出乎了他們的預(yù)期。據(jù)介紹，目前華業(yè)東方玫瑰A區(qū)產(chǎn)品已所剩無(wú)幾，僅剩下個(gè)別較高樓層和個(gè)別戶(hù)型。“包括今年底和明年底交房的樓棟基本售罄，僅余不足20套尾房，接下來(lái)應(yīng)該要開(kāi)另一個(gè)組團(tuán)了。”銷(xiāo)售人員介紹。

　　據(jù)華業(yè)內(nèi)部人士介紹，按照正常的流程，另一個(gè)組團(tuán)的銷(xiāo)售證將會(huì)在8月拿下，屆時(shí)也將會(huì)推出今年計(jì)劃中的最后一批產(chǎn)品，預(yù)計(jì)推出4-5棟樓，產(chǎn)品仍以對(duì)接剛需需求的兩居和小三居產(chǎn)品為主。因?yàn)槭艿浇M團(tuán)環(huán)境成熟度等差異影響，預(yù)計(jì)新一期價(jià)格會(huì)與上半年持平。

　　而據(jù)記者了解，項(xiàng)目取消折扣的動(dòng)力還有源自于年度銷(xiāo)售目標(biāo)的提前完成。據(jù)知情人士透露，該項(xiàng)目5月剛過(guò)，便已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，之后項(xiàng)目屢次調(diào)整價(jià)格與推盤(pán)戶(hù)型以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。