只要“限購(gòu)”政策底線(xiàn)未變，僅靠剛需不足以維持市場(chǎng)成交量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)再現(xiàn)大幅反彈的基礎(chǔ)并不存在。

　　統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市6月份新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格上漲的城市大幅增至25個(gè)，其中北京的環(huán)比漲幅最高。此外，6月份二手住宅價(jià)格上漲的城市也達(dá)到31個(gè)。

　　在信貸環(huán)境趨于放松、剛需群體入市等因素影響下，國(guó)內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市5月份成交開(kāi)始回暖，并且一直延續(xù)至今。尤其是兩次降息之后，各方面對(duì)樓市的熱情更是受到明顯提振。

　　反映到市場(chǎng)上，成交量出現(xiàn)明顯放大，據(jù)中金公司監(jiān)測(cè)，6月以來(lái)重點(diǎn)城市成交量繼續(xù)回暖，環(huán)比持續(xù)上升，成交均價(jià)也出現(xiàn)小幅回升。這也與統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)相一致：今年前5月，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均為個(gè)位數(shù)，1-5月新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量之和尚不及6月份上漲的數(shù)量。當(dāng)然價(jià)格漲幅并不大，無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比漲幅都低于1%。

　　這種熱情甚至傳遞到了土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地密度和溢價(jià)率自6月開(kāi)始逐步上升，6月份300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率達(dá)到10%，創(chuàng)下今年新高；個(gè)別高價(jià)地塊也開(kāi)始出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，未來(lái)三個(gè)月各地樓市將維持回暖態(tài)勢(shì)，三季度樓市傳統(tǒng)淡季或?qū)⒊尸F(xiàn)旺銷(xiāo)景象。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)樓市走向、政策松緊已經(jīng)與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)在一起。近期，一則“珠海樓市雙限令松綁”的消息在網(wǎng)上廣為傳播，隨后珠海有關(guān)部門(mén)很快進(jìn)行否認(rèn)。此前，類(lèi)似的地方“微調(diào)政策”傳聞已多次出現(xiàn)，或是提高貸款額度，或是放寬稅收標(biāo)準(zhǔn)，有些則是調(diào)整甚至試圖取消限購(gòu)，不一而足。一些試探之舉順利“闖關(guān)”，也有不少措施則被中途叫停。

　　針對(duì)呼吁樓市調(diào)控政策放松的聲音以及地方政府的“微調(diào)”舉動(dòng)，國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人近期的接連表態(tài)，向市場(chǎng)傳遞出“調(diào)控不放松”的明確信號(hào)。那么，在長(zhǎng)期嚴(yán)控的道路上，是否意味著樓市調(diào)控政策就沒(méi)有任何“松動(dòng)”的空間和余地呢？

　　筆者認(rèn)為，至少在三季度，當(dāng)前已有的“微調(diào)”動(dòng)作仍將會(huì)延續(xù)——深圳公積金貸款方案在千呼萬(wàn)喚中終于出臺(tái)，也從一個(gè)側(cè)面透露出地方政府提振樓市的意圖。

　　但這并不意味著調(diào)控名存實(shí)亡。因?yàn)榧词鼓S“微調(diào)”，監(jiān)管層也會(huì)嚴(yán)格控制市場(chǎng)成交熱度，防止調(diào)控再度重蹈失敗覆轍。據(jù)媒體報(bào)道，隨著樓市成交持續(xù)回暖，國(guó)務(wù)院正組織多路調(diào)研機(jī)構(gòu)研究樓市現(xiàn)狀。有業(yè)內(nèi)人士解讀稱(chēng)，以房?jī)r(jià)走勢(shì)為參照，一旦價(jià)格上漲明顯，新的緊縮性政策出臺(tái)的可能性仍然存在。

　　可以預(yù)期，在未來(lái)數(shù)月內(nèi)，政策會(huì)一邊喊“緊”，一邊繼續(xù)容忍“微調(diào)”；市場(chǎng)成交一邊回升，一邊也會(huì)繼續(xù)搞些象征性的降價(jià)和優(yōu)惠促銷(xiāo)。只要“限購(gòu)”政策底線(xiàn)未變，僅靠剛需不足以維持市場(chǎng)成交量持續(xù)放大，房?jī)r(jià)再現(xiàn)大幅反彈的基礎(chǔ)并不存在，隨著未來(lái)對(duì)首套房的“微調(diào)”挖潛空間逐漸縮小，市場(chǎng)終究還是會(huì)重新回歸到下行通道。