“地根”“銀根”“預期”三大漲價因素推高房價
樓市調(diào)控未曾放松,政策口子并未松動,為何7月份的房價依舊上漲?
地方增收乏力,“地根”放松沖動增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標準調(diào)整、發(fā)放購房補貼……2011年下半年以來,全國有33個城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策,“財政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減,地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場的意愿增強,一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線,房價調(diào)控受到挑戰(zhàn)。
一些地方的地王“重出江湖”。在7月30日舉行的北京土地拍賣中,和裕地產(chǎn)以37875元/平方米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊,成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在6月,恒大地產(chǎn)以13.22億元購得廣州珠江新城地塊,溢價率高達170%,引發(fā)市場一片嘩然。
中原市場研究中心數(shù)據(jù)說明了土地市場的這一變化,7月份全國13個主要城市扭轉了上半年的土地市場頹勢,土地出讓金上漲6%。以北京為例,北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示,7月北京共成交16宗土地,獲得土地出讓金共93.61億元,創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。
“財政收入減少,土地財政饑渴,不排除一些開發(fā)商去年以來,或者在更早之前,以低價拿地,高價出售,抬高房價的可能性。”陳昇說。
“銀根”放松,房企漲價動力加大。隨著“穩(wěn)增長”一系列措施的出臺,特別是兩次降息之后市場流動性有所寬裕,一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過起來。業(yè)內(nèi)人士稱,地產(chǎn)企業(yè)資金負債率一般平均是在70%,現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報顯示,負債、現(xiàn)金流都在好轉。
房價預期變動,購房者“加緊”購入。365地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項調(diào)查顯示,超過七成的網(wǎng)友計劃在半年內(nèi)出手買房。購房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見一斑:7月份多數(shù)城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快,單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。
“樓市庫存的下降為房企‘減負增效’,反過頭來又會增加開發(fā)商漲價的沖動。”陳昇說。
“樓市調(diào)控其實是政府、房產(chǎn)商和購房者之間的‘信心博弈’。”復旦大學公共傳媒博士徐健認為,購房者更應該相信政府調(diào)控房價的能力和手段。