廣州樓市“限購(gòu)”細(xì)則出臺(tái)滿18個(gè)月，隨著一手房銷售情況不斷升溫，廣州的二手樓市亦趨于回暖，近3個(gè)月以來(lái)的成交價(jià)和成交量均有所回升。眼看市場(chǎng)走出陰霾，部分業(yè)主開(kāi)始調(diào)整放盤價(jià)格，雖未形成新一輪的反價(jià)風(fēng)，但有業(yè)內(nèi)人士指出，這種市場(chǎng)行情對(duì)于一些“賣一買一”的改善型客戶會(huì)產(chǎn)生一定的影響。“囧啊，自家的房子剛放盤脫手變現(xiàn)，之前相中的二手房業(yè)主卻又反價(jià)，換房置業(yè)真的好艱難！”目前，有著迫切改善居住需求的“賣一買一”客戶，很容易就陷入這種進(jìn)退兩難的尷尬局面。

　　7月改善型買家“賣一買一”多

　　業(yè)主議價(jià)空間再縮窄

　　中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，今年5、6、7月三個(gè)月，廣州二手房成交宗數(shù)和成交面積較去年同期均有一定幅度的上漲。其中，3個(gè)月成交宗數(shù)總和同比去年同期增長(zhǎng)24.8%，成交面積總和同比增長(zhǎng)17.7%。二手房成交均價(jià)也有小幅度增長(zhǎng)，5、6、7月三個(gè)月成交均價(jià)同比去年同期約上漲2.1%。而今年5、6、7月三個(gè)月環(huán)比今年2、3、4月三個(gè)月的成交宗數(shù)、面積和均價(jià)也有一定的增長(zhǎng)。5、6、7月三個(gè)月成交總數(shù)環(huán)比2、3、4月三個(gè)月上漲34.5%，成交面積環(huán)比上漲62.6%，成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)3.7%。

　　以5~7月廣州市二手改善型物業(yè)成交量和成交面積為指標(biāo)綜合來(lái)看，工業(yè)大道南、天河北、東圃、珠江新城、番禺華南新城等板塊物業(yè)的成交最為活躍。改善型客戶再購(gòu)房時(shí)比較看重樓盤的地段、戶型、小區(qū)內(nèi)及周邊配套、小區(qū)是否帶學(xué)位等幾個(gè)因素。

　　合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌表示，連續(xù)降息，樓市環(huán)境有所轉(zhuǎn)暖，改善型需求的活躍度有所增加，但限制條件較多，交易節(jié)奏相對(duì)緩慢。業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)強(qiáng)，議價(jià)空間縮小。部分中心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的成交價(jià)格較上月有所上升，外圍區(qū)域價(jià)格大致持平，帶動(dòng)總體二手樓價(jià)小幅走高。此外，據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，7月成交的改善型買家以“賣一買一”居多，對(duì)價(jià)格符合預(yù)期的物業(yè)大多“該入就入”，有部分已經(jīng)出售原先物業(yè)的買家，換房需求較迫切，出手則較果斷。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，部分計(jì)劃擁有兩套物業(yè)的改善買家則較謹(jǐn)慎，會(huì)有一定幅度還價(jià)，交易節(jié)奏也較緩慢。主要受以下三方面因素的影響：一是這部分改善買家的需求不迫切；二是這部分買家大多青睞面積較大、總價(jià)較高、地段較好的優(yōu)質(zhì)單位，由于這部分物業(yè)前期有一定幅度讓價(jià)，在目前的市況下，“反價(jià)”的機(jī)會(huì)相對(duì)較高。部分買家舉棋不定，期望價(jià)格有所回調(diào)，買賣雙方暫時(shí)陷入拉鋸“磨價(jià)”階段；三是部分買家仍擔(dān)心未來(lái)的政策走向，入市略顯猶豫。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別急需資金或多套物業(yè)的業(yè)主外，大部分業(yè)主的心態(tài)較強(qiáng)硬，幾乎沒(méi)有太大的議價(jià)空間，反價(jià)現(xiàn)象也有所抬頭。

　　外地客提“賣一買一”頭疼

　　市道轉(zhuǎn)好卻落漲價(jià)怪圈

　　滿堂紅戰(zhàn)略管理部經(jīng)理肖文曉表示，從現(xiàn)階段成交情況來(lái)看，有“賣一買一”置業(yè)需求的改善型客戶以外地買家居多。在限購(gòu)令尚未放松之時(shí)，名下只有一套房產(chǎn)的外地買家若想改善置業(yè)，只能通過(guò)“賣一買一”方式去完成。

　　可眼瞅著二手樓市破冰回暖，這部分“賣一買一”的改善型買家卻不幸落入一個(gè)怪圈。從業(yè)內(nèi)人士口中了解到，這部分買家通常是先賣出名下的小戶型單位，然后再購(gòu)入一套三房或以上物業(yè)。以目前的行情來(lái)看，市內(nèi)大部分區(qū)域的小戶型單位的成交情況還是比較活躍，業(yè)主只要遵循市場(chǎng)價(jià)格，基本不愁賣不出。但由于近期成交趨暖，持有大戶型物業(yè)的業(yè)主卻有漲價(jià)或惜售的情況出現(xiàn)，而需要顧慮換房置業(yè)時(shí)間差的“賣一買一”買家則顯得更加為難。

　　肖文曉分析，在廣州，名下有大戶型物業(yè)放盤的業(yè)主，“大多是不差錢的主兒，名下房產(chǎn)也不止兩套”。與放售小戶型的業(yè)主不同的是，除非有資金周轉(zhuǎn)需要急售套現(xiàn)，他們多半不愿意降價(jià)或按市場(chǎng)價(jià)成交，而且面對(duì)樓價(jià)上升期惜售心態(tài)更為嚴(yán)重，這也令“賣一買一”的改善型買家非常頭痛。

　　為了湊足換購(gòu)大房的置業(yè)資金，“賣一買一”的改善客只好再調(diào)高名下小戶型物業(yè)的放盤價(jià)，無(wú)形中便加大了緊盯小戶型單位的首次置業(yè)者的購(gòu)房壓力。迫于自住需求，部分首次置業(yè)者仍會(huì)“追漲”買下房屋，而此舉又將為剛需型物業(yè)的成交均價(jià)帶來(lái)上行壓力。長(zhǎng)此以往，量?jī)r(jià)齊升的市況又會(huì)反作用于大戶型業(yè)主的放盤心態(tài)，他們的“連小戶型都在漲價(jià)，我們?cè)跄懿粷q”惜售心態(tài)，將再次令“賣一買一”型客戶陷入困窘。