陳國(guó)強(qiáng)：金九銀十未達(dá)預(yù)期 明年初房?jī)r(jià)不會(huì)大漲(2)
2012年10月29日 15:44
貴陽樓市新政有違中央調(diào)控 陜西限利令效果待觀察
雖然中央對(duì)調(diào)控持續(xù)收緊，但近段時(shí)間以來，地方政府卻再次出現(xiàn)對(duì)調(diào)控政策的“微調(diào)”，其中“貴陽樓市新政”一出便震動(dòng)了“十一”長(zhǎng)假期間的樓市。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，貴陽新政是出于促進(jìn)和穩(wěn)定市場(chǎng)成交的考慮，但政策中對(duì)于外地戶籍給予各方落戶，或者給予一些待遇，這些做法跟中央對(duì)樓市調(diào)控的要求是有抵觸的。他說，“對(duì)于戶籍這樣的一種限制性的要求，貴陽新政能不能持續(xù)，將來會(huì)不會(huì)面臨變數(shù)，我覺得還需要看一看。”
與貴陽的變相放松相反，有一些地方則是在為政策加碼。
近期陜西出臺(tái)政策將開發(fā)商利潤(rùn)率控制在10%引起業(yè)內(nèi)熱議。對(duì)此，陳國(guó)強(qiáng)表示，陜西政府出臺(tái)此政策的初衷是很好的，但最終對(duì)市場(chǎng)能否起到一個(gè)比較積極的引導(dǎo)作用還需要觀察。
“陜西的初衷還是希望引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā)，理性投資，也引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房者對(duì)于行業(yè)有更理性的判斷，引導(dǎo)理性消費(fèi)，在這個(gè)初衷上、調(diào)控的意圖上是很明確的。但是到底這樣的要求對(duì)于開發(fā)企業(yè)，有沒有實(shí)際的約束，或者說有直接的引導(dǎo)效應(yīng)，還需要觀察后續(xù)的效果。”
他進(jìn)一步解釋說：“除了10%這樣一個(gè)要求，有沒有更具體的，更細(xì)的可操作性的東西，比方說定期的對(duì)城市某一個(gè)特定區(qū)域，測(cè)定房地產(chǎn)開發(fā)成本，確定一個(gè)合理的投資收益的水平，判定合理的收益水平，引導(dǎo)企業(yè)理性開發(fā)，擯棄過去的暴力思維和預(yù)期。這個(gè)政策有積極意義，但是到底對(duì)市場(chǎng)能否起到一個(gè)比較積極的引導(dǎo)，我們還需要觀察。”
二手房市場(chǎng)影響力將逐步上升 未來房屋租金或保持平穩(wěn)
對(duì)于北上廣深來說，關(guān)注樓市不能夠只看一手房市場(chǎng)，實(shí)際上更多的需要關(guān)注二手房市場(chǎng)，因?yàn)閷?duì)于很多購(gòu)房者來說二手房市場(chǎng)地位已經(jīng)超過了一手房市場(chǎng)，很多通過租或者買來解決自己的需求問題。陳國(guó)強(qiáng)表示，未來的二手房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的影響會(huì)進(jìn)一步上升。
陳國(guó)強(qiáng)說，二手房市場(chǎng)可以平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系，抵消市場(chǎng)的波動(dòng)性，對(duì)市場(chǎng)來說是一個(gè)很大的調(diào)節(jié)器，反過來二手房存量房這個(gè)市場(chǎng)會(huì)對(duì)一手房市場(chǎng)形成制約。所以未來需要把更多的眼光對(duì)準(zhǔn)二手房市場(chǎng)。“未來二手房市場(chǎng)對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)的影響會(huì)進(jìn)一步的上升，這是一個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)和趨勢(shì)。”
一段時(shí)間以來，關(guān)于“逃離北上廣”的報(bào)道不斷出現(xiàn)，其中，一線城市的購(gòu)房和租房成本壓力大也成為主要原因之一。很多受到限購(gòu)影響的群體主要靠租房居住，而房租的上漲也讓這些群體感到越來越為難，那么，未來房租會(huì)怎樣變化呢？
陳國(guó)強(qiáng)分析認(rèn)為，暑期跟春節(jié)之后，受學(xué)生和外來務(wù)工群體影響，房租波動(dòng)性比較明顯。此外，限購(gòu)的制約也使得租房需求增長(zhǎng)，促成房租上漲。“未來我想會(huì)慢慢地趨于平緩，再次出現(xiàn)房租跳躍式變化的可能會(huì)降低。限購(gòu)的影響淡化了，未來市場(chǎng)，趨于平穩(wěn)的可能性更大。”
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