同一股樓市復(fù)蘇清泉，飲者不同，冷暖各異?？v觀今年京城樓市熱點，既有通州(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、大興量價“高調(diào)”上漲，也可見京西門頭溝區(qū)域延續(xù)不溫不火的銷售態(tài)勢。其中，入市時間達(dá)一年的華潤門頭溝項目、麗景長安[最新消息 價格 戶型 點評]，總銷售率均在37%左右。

    業(yè)內(nèi)人士表示，需求不足、定價偏高，再加上配套、交通的短板，是制約門頭溝項目走熱的桎梏所在。

多個項目銷售難言樂觀

    京城樓市復(fù)蘇態(tài)勢已盡數(shù)顯現(xiàn)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京新建住宅年內(nèi)累計簽約超過500套項目有52個，此項數(shù)據(jù)比去年全年的27個上漲92.6%。52個熱銷住宅項目中，大興、通州各占8個，房山占據(jù)6席，門頭溝有兩項目入榜。

   位于門頭溝的中國鐵建[簡介 最新動態(tài)]?梧桐苑(小區(qū)網(wǎng)論壇)，是京城首個“限地價、競房價”的住宅項目，憑借2991套的成交量，位居今年以來京城樓盤成交套數(shù)榜首，單盤銷售額38.47億元，排名也靠前。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)的限價房，因較低的價格在市場中成功跑量，是門頭溝極少的表現(xiàn)亮眼的項目，占據(jù)今年門頭溝區(qū)商品住宅總銷量的81%。門頭溝其余項目則差強人意。

    與“剛需盤”中國鐵建?梧桐苑位置相隔不遠(yuǎn)的，是定位中、高端的北京住總房地產(chǎn)開發(fā)的麗景長安、華潤置地[簡介 最新動態(tài)](橡樹灣[最新消息 價格 戶型 點評]潤景公館)開發(fā)的華潤門頭溝項目（潤西山、潤景公館(樓盤資料)，為同一項目）及中駿[簡介 最新動態(tài)]綠洲莊園，三者也在經(jīng)歷著緩慢去化的過程。以麗景長安項目為例，今年6、7月份的兩次推盤，取得313套的不俗銷量，但整體來看，經(jīng)歷長期“蓄客”并于去年11月入市至今已達(dá)一年多，推出的1482套房源目前僅售出548套，成交均價在2萬元/平方米左右，銷售率僅為37%。

    同在去年11月入市的華潤門頭溝項目，銷售形勢也難言樂觀。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，華潤門頭溝項目入市以來共推出四期550套房源，截至今年11月27日僅簽約206套，總銷售率37.45%。其中，普通住宅部分潤景公館銷售率更低。中駿綠洲莊園，在今年4月推出39棟獨棟別墅，號稱每棟售價將超過1億元，目前仍是零成交。

    一位長期關(guān)注門頭溝樓市的業(yè)內(nèi)人士表示，今年5月份以來北京多個郊區(qū)縣樓市明顯回暖，地處山區(qū)的門頭溝卻依然表現(xiàn)平淡，實際上有其必然性。特別是從去年以來嚴(yán)格限購令出臺，樓市大部分投資、投機需求被抑制，置業(yè)理念也變得更加理性，門頭溝因其地處京西山區(qū)、新房少、環(huán)境相對較好而催生了高價盤，卻因大都市(小區(qū)網(wǎng)論壇)生活氛圍不足、綜合配套水平不高等方面的短板，讓購房者望而卻步，市場熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他郊區(qū)縣。

交通、定價導(dǎo)致客戶分流

    伴隨著城區(qū)土地資源的日益稀缺，門頭溝近年來也屢有土地入市，曾經(jīng)“無房可供”的局面，也大有被“供大于求”取代的趨勢。

    記者從北京市土地整理儲備中心了解到，從去年年底到今年11月，門頭溝已有三塊住宅屬性土地出讓，分別位于龍泉鎮(zhèn)、永定鎮(zhèn)、門城黑山，總建筑面積達(dá)到25.7萬平方米。按照從拿地到銷售8-12個月的周期算，這部分房源或在明年下半年陸續(xù)入市。再加上在售的5個住宅項目，明年的門頭溝市場或會呈現(xiàn)多年難見的“供大于求”的局面。

    較多的供應(yīng)背后，卻是區(qū)域外客源不足和有限的地緣客戶需求。門頭溝常住人口僅在30萬人左右，需求總量并不大。這兩年，大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，也解決了相當(dāng)多的中低收入人群的居住問題。有數(shù)據(jù)顯示，近3年來門頭溝已基本實現(xiàn)安置房竣工200萬平方米，首批23萬平方米的安置房，目前也已完成入住。

   “當(dāng)?shù)貙ψ≌南芰τ邢蓿懈叨俗≌N售必須依靠外來購房者。”郭毅表示，去年以前，門頭溝區(qū)域的住宅項目稀缺，如華潤門頭溝項目、麗景長安均定價較高，定位客戶也是以京西，甚至石景山的改善型置業(yè)為主。但由于交通、配套等方面與其他板塊的明顯差距，購房者對門頭溝置業(yè)認(rèn)同感并不高，大量客戶被房山長陽(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、大興等區(qū)域分流。

    郭毅表示，伴隨區(qū)域更多項目入市，激烈的市場競爭在所難免。一些樓盤，宜采用主打“低總價、小戶型”的方式，以性價比優(yōu)勢來吸引購房者。