從2012年四季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，2013年房地產(chǎn)將在控制的呼吁聲中繼續(xù)上漲。

 

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是分化，由于經(jīng)濟(jì)景氣周期下行，以及出口大幅下降，導(dǎo)致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州等地房?jī)r(jià)下降，如冰山融化。

 

從2012年年中開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，到四季度地價(jià)上升，以至于某地方政府不得不以行政手段中止企業(yè)拿地。從年中開始，北上廣深一線城市價(jià)格堅(jiān)挺、成交量上升，其他省會(huì)城市房?jī)r(jià)開始抬頭，到四季度趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡轉(zhuǎn)旺，其背景是剛性與改善型需求主導(dǎo)、表面上限購(gòu)限貸仍在嚴(yán)格執(zhí)行。可以想像，一旦房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何火爆。

 

2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升。

 

第一，主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首先是城鎮(zhèn)化。農(nóng)民無論是自愿上樓還是被動(dòng)上樓，都需要“樓”。假如未來十年有4億農(nóng)民朋友進(jìn)入城鎮(zhèn)，如果他們手中擁有征地而來的第一桶金，通過商品房解決農(nóng)民進(jìn)城的住房問題，那么市場(chǎng)必須提供給他們足夠的商品房；如果進(jìn)城的農(nóng)民朋友大部分征地款被剝奪，那么地方政府必須提供足夠的保障房，羊毛出在羊身上，分配給農(nóng)民朋友的保障房等支出必須通過房地產(chǎn)收益得到補(bǔ)償。所以，成本就是房地產(chǎn)，40萬億的成本，需要多少房地產(chǎn)支撐？

 

第二，基建投資需要土地杠桿。城鎮(zhèn)化進(jìn)入快車道，中國(guó)需要大規(guī)?；?，2013年軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施投資還將大干快上：中央重點(diǎn)工程由中央企業(yè)負(fù)責(zé)，各地基礎(chǔ)工程基本上都由各地城投公司負(fù)責(zé)，城投公司發(fā)城投債、到銀行借貸，最重要的抵押品、資產(chǎn)評(píng)估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，還做什么基建？還建什么軌道交通？

 

樂觀的說法是，可以利用民資。確實(shí)，中國(guó)存款將近百萬億，民資作用不可小覤。而從溫州等地的軌道交通民間集資情況看，民資對(duì)于入股、集資軌道交通興趣乏善可陳。這一方面是因?yàn)楣骓?xiàng)目贏利前景黯淡，需要政府補(bǔ)貼；另一方面，是擔(dān)心無法提到相應(yīng)的管理權(quán)與收益權(quán)。

 

第三，貨幣相對(duì)充裕。由于投資擴(kuò)大、基建上馬，全球主要央行發(fā)鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。

 

從今年四季度開始，熱錢開始沖擊中國(guó)香港地區(qū)，導(dǎo)致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預(yù)匯市，以壓低港幣匯率。明年，全球熱錢流動(dòng)勢(shì)頭有增無減。發(fā)達(dá)國(guó)家借入零利率的美元、日元，在全球?qū)ふ姨桌麢C(jī)會(huì)。可以肯定，中國(guó)貨幣政策將比今年略有寬松，以適應(yīng)投資增長(zhǎng)，全球主要央行零利率抑制了中國(guó)央行的加息空間，明年真實(shí)匯率還將繼續(xù)上升，名義匯率加上通脹都處于小幅上升區(qū)間，尤其是通脹的預(yù)期，正在逐漸加重，導(dǎo)致人們購(gòu)買資產(chǎn)的熱情上升。

 

不可忽視，2013年還有兩個(gè)特點(diǎn)：一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)分化，溫州、鄂爾多斯等地回升無望，冰山從邊遠(yuǎn)地區(qū)融化，而大部分省會(huì)以上核心城市房?jī)r(jià)還會(huì)上升。另一個(gè)特點(diǎn)，房?jī)r(jià)上升半遮半掩、欲說還羞。雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。

 

市場(chǎng)有邏輯，路徑依賴也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯。