曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要的資金來源的銀行開發(fā)貸，近年來占比不斷下滑。目前已從過去20%以上的占比，下滑至15%左右。而銷售回款已占到其開發(fā)資金來源中的43%左右。
進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)信貸政策未見放松。在1月14日的電視電話會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)再次重申，“要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化房貸要求，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試”。
開發(fā)貸占比15%左右
此輪調(diào)控以來，銀行開發(fā)貸在開發(fā)商資金來源占比中持續(xù)下降。綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，開發(fā)商資金來源中國(guó)內(nèi)貸款從2008年的19.2%，下降到2011年的15.1%，2012年輕微上升至15.3%。
通過對(duì)16家主要上市銀行2012年中報(bào)的分析可以發(fā)現(xiàn)，2012年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款余額共29.6萬億，較2011年底增加3.03%，其中，共4家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較2011年末有所下降，11家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額占比較2011年底有所下降。
2012年4月二季度以來，在剛性需求的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流隨之改善，越來越多的銀行愿意向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，但“只有信用記錄良好、綜合實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)，才能通過銀行的嚴(yán)格審核”，深圳一家大型商業(yè)銀行內(nèi)部人士表示。
另外，本報(bào)記者從保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等多家公司處獲悉，在房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，銀行給予房企的單筆貸款或授信額度明顯縮減，北辰[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]實(shí)業(yè)從華夏銀行獲得的100億元銀行授信已是2012年內(nèi)額度最高的一筆。
中國(guó)指數(shù)研究院分析人士表示，2013年，隨著監(jiān)管部門對(duì)表外業(yè)務(wù)、影子銀行進(jìn)行嚴(yán)格控制，預(yù)計(jì)主要銀行的房地產(chǎn)信貸余額會(huì)有不同程度的增加，但單筆貸款或授信額度仍有所減少，房企資金壓力尚未全面緩解。各銀行的名單制管理仍將繼續(xù)。
開發(fā)商越發(fā)依賴購(gòu)房者
近幾年，海外發(fā)債和房地產(chǎn)信托有所增多，但實(shí)際上，兩者在開發(fā)商資金來源占比很低。
數(shù)據(jù)顯示，近年來銀行貸款占開發(fā)企業(yè)資金來源的比例確實(shí)有所下降，但非銀行融資方式的占比并沒有顯著上升。以近3年來興起的房地產(chǎn)信托為例，其在開發(fā)商資金來源占比中僅占4-5%左右。2011年末的數(shù)據(jù)是4.32%，2012年三季度末為3%。
海外債方面，利用外資占比也僅為1%左右。以去年600億人民幣的海外發(fā)債融資而言，其在開發(fā)商年度9萬余億的資金來源中可謂杯水車薪。
那么，目前支撐開發(fā)商的資金鏈條中，最重要的是什么？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，除銀行貸款之外的其他資金來源中，開發(fā)商自籌資金占比從2008年的38.6%上升至41%左右；而定金及預(yù)收款則從2008年的40.3%上升至43%左右，在市場(chǎng)火爆的2009年則高達(dá)47.4%。
換句話說，正是無數(shù)的購(gòu)房者通過首付款和銀行按揭貸款為開發(fā)商“輸血”。萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董秘譚華杰對(duì)本報(bào)記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷售回款的依賴在進(jìn)一步加強(qiáng)。
龍湖、保利地產(chǎn)公司人士對(duì)本報(bào)記者表示，這兩年來公司非常重視銷售回款率，龍湖、保利的銷售回款率2012年均在80%以上。
低息銀團(tuán)貸款受熱捧
在國(guó)內(nèi)銀行貸款仍不明朗，而銷售回款又波動(dòng)劇烈的情況下，房企迫切需要開拓更多元的融資通道。
目前，海外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)領(lǐng)軍房企預(yù)期謹(jǐn)慎樂觀。今年截至目前，諸多房企海外發(fā)債已達(dá)300億人民幣。這也是萬科、金地、招商及龍湖房企近來頻頻“出海”的原因。從融資成本來看，中海外、方興地產(chǎn)2012 年所發(fā)行債券的票面利率均維持在5%左右，而首創(chuàng)、龍湖等企業(yè)所發(fā)行的債券票面利率也控制在8%以下，較低的借貸成本將有效降低企業(yè)償債壓力、盈利空間得到提升。
海外融資中的銀團(tuán)貸款，以風(fēng)險(xiǎn)低、額度高、利息合理等特點(diǎn)，持續(xù)受到房地產(chǎn)企業(yè)追捧；銀行方面為規(guī)避單一授信的集中風(fēng)險(xiǎn)，同樣傾向于“抱團(tuán)”放貸。
以龍湖為例，其于2012 年4 月獲得相當(dāng)于20 億元人民幣的銀團(tuán)貸款，成為2012 年大陸房企在海外成功籌集的首筆銀團(tuán)貸款，年利率僅為香港同業(yè)拆息加400 個(gè)基點(diǎn)；中海外與香港12 家著名銀行簽訂高達(dá)76 億港元的貸款協(xié)議，年利率為5%左右；華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)龍頭房企也陸續(xù)在香港等地獲得低息銀團(tuán)貸款支持。
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