2012年底的樓市翹尾，成了“漲價回暖”的最好說辭；大多數售樓處擺出的“存貨無多，蛇年請早”的架勢，以及“年后要漲，趕緊出手”的低語，更讓一種緊張的情緒在購房人心目中彌漫；網絡，本該成為信息的窗口，卻被操作成為流言的源頭……本報記者通過深入調查，了解到為“房價回暖”造勢的一只只背后的手。

現場造勢

售樓處里制造出來的“饑餓”

“我們現在還剩頂層、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因為我們賣得太好了，”在房山長陽某知名大盤的售樓處，銷售人員對以購房人身份前來的記者這么說，“現在我們都不怎么推貨了，您還是節(jié)后再來吧。”

然而，言必稱“沒貨”，只是銷售人員的慣例開場白而已，當記者表示出欲走的神情時，這位銷售人員又趕緊接上來說：“我看您要是真想買，還是在現在的房子里挑一套吧。年后必須要漲啊，你看現在我們的房子都賣到了18000元—19000元/平方米了，還賣得這么快，明年估計得過20000元/平方米了。”

以上的場景，在節(jié)前的售樓處里，一次次地出現。然而，這些銷售人員說的都是真的嗎？

“XX盤給您報的價，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上，”一位開發(fā)商的操盤手向記者“吐槽”說，“顧客來了，先報一個較高的價格，在溝通中初步鎖定購房人‘確有誠意’后，再以辦卡、優(yōu)惠、申請打折等花樣百出的方法把房價降下來，讓購房人覺得自己‘砍價’厲害、很成功，會產生強烈的購買意愿，”這位資深的操盤手告訴記者，“至于和你說年后開盤價會過20000元/平方米的，根本就不要信。現在很多開發(fā)商的實際情況是，正在忙著做2012年的收尾、統(tǒng)計、獎金發(fā)放等工作，根本還沒有研究節(jié)后的開盤價問題。一般來說，新春的定價要到節(jié)后，研究了區(qū)域內其它各樓盤的可能售價后，才最后定下來?，F在就和您說明年價格多少多少的，一定不靠譜。”

網絡炒作

到處都是漲價的小道消息

“我是一期業(yè)主，今天聽開發(fā)商說，節(jié)后就會下調價格至20000元/平方米，兄弟姐妹們去維權?。。?！”

這樣的“沒頭帖子”，經?？梢栽谡搲锟吹健２贿^，記者發(fā)現，所謂的下調價格，比該樓盤售樓處的報價還略高一些，更高于其一期均價。也就是說，這個號稱“維權”的帖子，不過是借這個比較觸目的噱頭，來傳遞一個價格信息。

一旦購房人被這個信息吸引，通過電話或者電商網站搜索時，會發(fā)現實際報價低于“網傳”的價格，也就會相應產生一種“撿便宜了”的購買沖動。

“事實上，現在開發(fā)商已經不僅僅是通過論壇來傳播‘看漲’的消息了，”一位網絡營銷推廣工作室的老板告訴記者，“通過Q Q群、SNS社交網絡、微博等工具，深入購房人的交流群體，以購房人的身份，直接‘植入’看漲的信息，包括爆內幕、談預測，甚至捏造一些空穴來風的漲價消息等。有一部分人甚至會‘身兼’許多論壇和Q群的管理員，以期增加傳言的權威性。”

據調查，目前絕大多數的購房人會從網絡上獲取購房信息，而超過9成的開發(fā)商會通過網絡來進行營銷，這其中的“營銷”絕非指單純的廣告投放。

數據注水

“日光”“月光”不敢見光

“首日開盤即售罄！”

“銷售三日即推貨5億元，購房人夜里兩點開始排隊！”

“開盤半月狂銷12億元，區(qū)域銷冠！”

這是目前樓市最常見到的宣傳口徑。

“不是說日光盤真的沒有，但絕大多數日光盤都是開發(fā)商為了造勢而人為操作出來的，”一位資深的房企營銷總監(jiān)告訴記者，“‘偽日光’現象又分為很多種，其中最普遍的一種是，開發(fā)商通過長時間蓄客、短期爆發(fā)的形式，制造出營銷火爆的局面。”

這其實還是一種比較老實的做法，只不過是把積累比較久的銷售業(yè)績集中在一個很短的時間里放出來而已，對于其他購房人并沒有什么傷害。但其它的一些“日光盤”的操作手法就比較隱蔽，也更不“光明”了。

比較常見的是公布不實的銷售數據，即使是一些比較知名的開發(fā)商也會這么做。記者曾經對多個號稱“日光”、“首日售罄”的樓盤進行調查，市住建委網站公開的網簽數據顯示，部分號稱“銷售過九成”的樓盤，實際簽約率可能只有60%多，這還是計入了“預訂狀態(tài)”之后的結果，如果以“網上聯機備案”為標準，簽約率還要更低。

“其實這種做法，只要細心人稍微查閱一下公開數據就不難得知。”業(yè)內人士說，“對于這樣的詰問，開發(fā)商可以以‘很多購房人的資格在審查，網簽數據會滯后’來塞責。”

“日光盤”里更深的貓膩是，有些開發(fā)商會把“技術性漲價”和“日光”結合起來，就更有欺騙性了。以某知名的商業(yè)地產為例，在開盤預售時以19000元/平方米的均價一口氣簽約近300套住宅，然后宣布“日光”。然后，次日就宣布將價格調整到了22000元/平方米，漲了3000元/平方米。

“開發(fā)商在促銷成功后，其實會面臨一些客戶放棄簽約的情況，特別是一些低總價、宣傳力度大的剛需樓盤。消費者很容易產生沖動型購買或者跟風購買，但到了最后簽約階段又會因為種種的理性考慮放棄，而開發(fā)商最怕的就是這部分客戶流失。”一位地產公司高層告訴記者，“這種情況下，開發(fā)商會宣布因為暢銷而大幅度提價，主要是為了讓簽訂預售合同的消費者堅定購買決心，覺得自己買‘賺’了，其本質是通過所謂的漲價把消費者‘嚇’回去。”

概念透支借用區(qū)域規(guī)劃推高房價

“您對這個區(qū)域了解嗎？我先給您介紹一下。”通常，在售樓處現場，看房人首先會聽到銷售人員說這句話。的確，在買房的過程中，樓盤所處的區(qū)域信息，是購房人所需了解的重要信息之一。

在北京城市建設不斷推進的形勢下，有不少區(qū)域受益于城市規(guī)劃，得到進一步發(fā)展。當新的城市建設規(guī)劃公布后，有的開發(fā)商則利用區(qū)域板塊發(fā)展的概念，提升自身樓盤的價值，有的甚至借此炒作地段優(yōu)越性與升值潛力，對此進行夸大和炒作，推高房價。

近日，在通州某項目售樓處，記者遇上了一對前來看房的年輕夫婦，兩人向記者講述了近兩個月以來在通州看房、選房的經歷。

“我們準備2013年下半年結婚，想在通州買房，也看了不少通州新樓盤，基本上每到一處樓盤，銷售人員都會搬出來‘通州國際新城’的概念。”看房人鄒先生表示。

“銷售人員上來就說，某某重點項目即將開工。但實際上，很多樓盤根本并不位于重點項目附近，有的甚至就是距離很遠，一點關系都沒有。而且，所謂的‘即將開工’，也并不一定準確。只要城市規(guī)劃的建設有一點點推進，就會被開發(fā)商拿來大肆渲染?，F在在通州很難找到均價15000元/平方米以下的新房了，基本上都接近20000元/平方米。”鄒先生說。

其實，對于樓盤的銷售人員來說，掌握最新的房地產政策以及區(qū)域規(guī)劃建設的最新動向，是他們的必修課。這些都將成為銷售人員推銷樓盤時口中的說辭，并且是隨著情況的變換，不斷更新的。

炒家煽風

小型投資客渲染房價走高

限購政策推出以來，雖然市場中有大量的投資炒房客被擠壓出局，但仍有個別投資客對限購政策的松綁仍存有僥幸心理，強烈期待房子大幅漲價，認為有一天房地產市場還能回到之前的“暴利時代”。因此，這些人還是執(zhí)著地將“買房”視為投資渠道。

“我想全款買兩套，全部出租出去。”在亦莊某商住項目售樓處，一位女購房人表示：“現在手上有一些資金，以前跑過各種房展會，大大小小的房子也買過不少賣過不少。我覺得現在買房子還是比較劃算的，雖然房價已經開始回暖，但也不是歷史最高點。”這位購房人并不避諱地將自己稱為是“單體作戰(zhàn)的炒房客”。

她向記者透露說，自己從新建普通住宅到商鋪都買過，已經“倒騰”房子好多年了，最多的時候手上曾擁有十余套房子。2011年樓市出現下滑，她賣掉了幾套房?，F在市場已經復蘇并逐步趨穩(wěn)，近期，她又“入手”兩套。“我平時十分關心樓市的動向，經常參加各種看房活動，還在網上加入了多個‘購房人Q Q群’”。

目前在剛需群體占市場主力的形勢下，可以說，這類購房群體依然存在，他們甚至是導致恐慌性購房情緒的主要推手，在一定程度上助推了房價上漲。