知名財經(jīng)評論員、地產(chǎn)分析師
溫總理在政府工作報告中指出，過去五年，“政府堅持搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，遏制了房價過快上漲的勢頭”，對于不堪高房價之苦的普羅大眾而言，可能并不贊同這句話。甚至有人說，國務院對房價“十年九調(diào)”，每次都是越調(diào)越高.。
這樣的判斷的確反映了許多人的心理，但我認為它混淆了基本事實。房價并非屢調(diào)屢高，如果沒有中央的調(diào)控政策，可能會有兩種結果，一種是房價比現(xiàn)在還要高出幾倍，一種是房地產(chǎn)已經(jīng)崩盤，泡沫破滅。
我認為，過去五年的房價調(diào)控政策，從整體上看是沒有太大問題的，但為什么給人的感覺是越調(diào)越高？
原因有兩點，第一是對“房價”沒有清晰的認識，之前的調(diào)控只停留在控制房價上，先是“穩(wěn)定房價”，再是“遏制房價過快上漲”，后來是“促進房價合理回歸”，到現(xiàn)在是“遏制房價反彈”，這種表述上的變化，正說明中央對房地產(chǎn)的核心矛盾認識不足。另一個原因是地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行不到位，很多情況下，房價是地方政府和開發(fā)商聯(lián)手推高的。
我們可以把過去五年分為兩段，2008—2009年為一段，2010—2012年為另一段。
2008年金融危機以后，房價開始下跌，到2009年4萬億政策出來以后，很多地方的房價翻了一倍，因此如果單從2008—2009年來看，溫總理的話是值得商榷的。2010年出了很多政策，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，這些調(diào)控還是有成效的，雖然從房價的表現(xiàn)來看成效不明顯，地方政府有消極執(zhí)行或松綁調(diào)控的情況，但并沒有突破整體的框架。
到2011年、2012年，出臺了更為嚴厲的限購、限貸政策，如果沒有這些政策，現(xiàn)在的房價可能會高得不得了。
有人詬病，限購、限貸等措施與市場經(jīng)濟理念相背離，不應該出臺，這種觀點我也堅決不同意。
限購、限貸都是不得已的措施。從中國房地產(chǎn)發(fā)展10年來看，我們可以看到，有一段時間是完全市場化的，沒有房地產(chǎn)市場調(diào)控，結果出了很多問題。限購等措施是政府用來控制投機炒作，從本質來講，政府是對的。如果沒有調(diào)控，完全市場化的話，房價就會一發(fā)不可收拾。
可能有人認為土地制度改革是解決高房價的殺手锏，但實際上土地制度并不是影響房價最重要的因素。
要想解決房價問題，政府一定要改革土地供應制度，可以采取土地出租的方式，不要一下子賣70年，因為很多開發(fā)商拿到土地之后不做項目，靠土地來生財，地價肯定會高。采取土地出租制度，土地在誰手里誰就給租金，這樣一來，開發(fā)商的競爭壓力會加大，房價也肯定會降低。
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