CRIC研究中心分析師/劉衛(wèi)衛(wèi)

 

3月份國(guó)房景氣指數(shù)比上月回落0.36點(diǎn)，比去年同期提高0.64點(diǎn)，與上月上行幅度加快相比，本月有所調(diào)整。一季度，全國(guó)土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂；房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負(fù)增長(zhǎng)；商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩?？傮w而言，今年一季度，房屋銷售增幅仍高，潛在供應(yīng)依然偏緊。

 

在個(gè)人看來(lái)，一季度多項(xiàng)指標(biāo)回落，主要是前兩月突增因素明顯，從整體看，一季度市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)走勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策細(xì)則在各地的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)調(diào)整，市場(chǎng)銷售在二季度會(huì)繼續(xù)回落。

 

一、國(guó)房景氣指數(shù)下行調(diào)整，行業(yè)活躍度下降

 

3月份，國(guó)房景氣指數(shù)為97.56，比上月回落0.36點(diǎn)，比去年同期提高0.64點(diǎn)，與上月上行幅度加快相比，本月有所調(diào)整。今年一季度，市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)走勢(shì)，隨著國(guó)五條及地方細(xì)則預(yù)期效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，本月房地產(chǎn)行業(yè)活躍勢(shì)頭有所下降，但今年總體趨勢(shì)仍將振蕩上行。

 

二、土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲，后續(xù)商品房供應(yīng)量堪憂

 

1、全國(guó)土地購(gòu)置面積降幅加大

 

一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積6134萬(wàn)平方米，同比下降22.0%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1397億元，同比下降10.2%，降幅縮小1.8個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積同比降幅有所加大，說(shuō)明土地市場(chǎng)顯著滯后于房屋市場(chǎng)，仍未全面回暖。此外，政府換屆也對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定作用。但從整體看，由于市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)良好，資金情況比較穩(wěn)定，大型房地產(chǎn)企業(yè)并未放慢拿地步伐，土地購(gòu)置面積同比降幅還是基本平穩(wěn)的。

 

2、全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)上漲15.1%，價(jià)格處于歷史高位

 

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為2277元/平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，增幅比1-2月份擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。從土地購(gòu)置均價(jià)同比情況看，自去年12月以來(lái)持續(xù)上升，一季度上升幅度繼續(xù)加大。主要是今年以來(lái)，土地市場(chǎng)整體回升明顯，雖然一季度土地價(jià)格較前兩月有所下降，但依舊處于較高水平。

 

三、房地產(chǎn)投資增速明顯回落，新開(kāi)工面積再次負(fù)增長(zhǎng)

 

1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落，同比增長(zhǎng)兩成

 

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13133億元，同比增長(zhǎng)20.2%，增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，同比增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%。

 

2、全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比再次負(fù)增長(zhǎng)，跌幅趨于平穩(wěn)

 

一季度，房屋新開(kāi)工面積38873萬(wàn)平方米，同比下降2.7%，1-2月份為增長(zhǎng)14.7%；其中，住宅新開(kāi)工面積29182萬(wàn)平方米，同比下降0.8%。

 

從房屋新開(kāi)工面積同比增幅走勢(shì)看，一季度同比增幅再次回落到下跌區(qū)域。主要是前兩月突增因素明顯。

 

四、商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價(jià)格增幅放緩

 

1、一季度商品房銷售面積增幅下滑，同比增長(zhǎng)37.1%

 

一季度，商品房銷售面積20898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，增速比1-2月份回落12.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額13992億元，同比增長(zhǎng)61.3%，增速比1-2月份回落16.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

從商品房銷售情況看，一季度全國(guó)商品房銷售量和銷售額同比漲幅依舊明顯，雖然較前兩個(gè)月均有所回落，但仍處三年來(lái)的較高水平。一季度銷售下滑主要是前兩月突增因素明顯。

 

2、全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅縮小，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增幅回落明顯

 

一季度，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)17.7%，增幅較1-2月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)19.7%，增幅縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓成交均價(jià)同比增長(zhǎng)34.3%，增幅加大0.8個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)11.9%，增幅縮小7.5個(gè)百分點(diǎn)。各物業(yè)銷售均價(jià)同比增幅中，辦公樓銷售均價(jià)同比增幅有所上升，而住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)同比增幅均回落，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房回落較為明顯。

 

3、全國(guó)商品房待售面積繼續(xù)上升，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大

 

3月末，全國(guó)商品房待售面積42441萬(wàn)平方米，比2月末增加536萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加345萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加23萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加43萬(wàn)平方米。

 

3月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)45.5%，而一季度商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)41.2%。隨著調(diào)控政策在地方的逐步推進(jìn)和落實(shí)，商品住宅銷售有所下降，同比增幅開(kāi)始低于待售面積的同比增幅，近期商品住宅庫(kù)存壓力有所上升。

 

五、房企資金同比增幅回落，其他資金占比上升明顯

 

一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金26962億元，同比增長(zhǎng)29.3%，增速比1-2月份回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5172億元，增長(zhǎng)19.8%；利用外資127億元，增長(zhǎng)13.6%；自籌資金10120億元，增長(zhǎng)13.6%。

 

從開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，一季度，國(guó)內(nèi)貸款占19.2%；利用外資占0.5%；自籌資金占37.5%，其他資金占42.8%。

 

其他資金占比上升明顯。一季度，國(guó)內(nèi)貸款和企業(yè)自籌資金占比均有所下降，而其他資金占比則明顯上升。顯示近期在貨幣政策未明顯放松以及其他融資渠道未有效開(kāi)拓的情況下，依靠銷售回款等其他資金來(lái)源依舊是房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資手段。