當(dāng)房?jī)r(jià)遇到“天花板”將會(huì)發(fā)生什么？猶如一個(gè)連鎖的化學(xué)反應(yīng)，衍生出無(wú)窮的變化。價(jià)格管控當(dāng)前，對(duì)于多數(shù)精裝修項(xiàng)目而言，尤其尷尬。研究出限價(jià)時(shí)代的一套求生法，以高于毛坯的成本同樣存活于限價(jià)時(shí)代，成為多個(gè)項(xiàng)目的共同選擇。

在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，做精裝修拆分被應(yīng)用得最為廣泛。精裝修拆分是指，精裝樓盤(pán)以低價(jià)獲批預(yù)售證后，將房款與精裝修款相分離，從精裝修中變相漲價(jià)的模式。業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房人在購(gòu)置精裝修房時(shí)，應(yīng)警惕“雙面合同”的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，在價(jià)格管控下，精裝修質(zhì)量是否會(huì)隨之縮水，也引起不少人的擔(dān)憂(yōu)。

購(gòu)房人遭遇精裝修“特殊條款”

經(jīng)過(guò)數(shù)月的千挑萬(wàn)選，彭博（化名）終于決定出手位于大興舊宮的某項(xiàng)目，然而她卻體驗(yàn)了一把與眾不同的購(gòu)房經(jīng)歷。“房子還沒(méi)選，銷(xiāo)售首先要求我們簽一份叫做‘幸福家園計(jì)劃’的協(xié)議，主要是關(guān)于精裝修的內(nèi)容。”據(jù)彭博回憶，這份幸福家園計(jì)劃最引人注目的地方是用特大號(hào)的字體標(biāo)注出的一句話(huà)，大意為“乙方裝修價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格，但甲方基于對(duì)乙方品牌及品質(zhì)的信任，接受該條款。”彭博說(shuō)。

據(jù)記者了解，和此前精裝修房普遍涉及的補(bǔ)充協(xié)議有所區(qū)別，該幸福家園計(jì)劃中并未對(duì)精裝修產(chǎn)品的品牌及規(guī)格做出展示，只是標(biāo)明精裝修的標(biāo)準(zhǔn)大約在5000元/平米，按照彭博所選擇的85平米意向戶(hù)型計(jì)算，需支付42萬(wàn)元左右的精裝修款。

記者通過(guò)調(diào)查獲悉，該項(xiàng)目上期開(kāi)盤(pán)價(jià)為28000元/平米，這期加上精裝修的推盤(pán)價(jià)大約為29000元/平米-31000元/平米。而該項(xiàng)目4月28日開(kāi)盤(pán)至今尚未簽約，據(jù)彭博介紹，自己仍在等候搖號(hào)通知。

■分析

為取預(yù)售證“AB合同”頻現(xiàn)

無(wú)獨(dú)有偶，彭博的遭遇并不是個(gè)案。據(jù)此前媒體報(bào)道，北京數(shù)個(gè)項(xiàng)目都有簽訂兩份合同、將精裝修款拆分支付的現(xiàn)象。“現(xiàn)在核發(fā)預(yù)售證，一般不是參照上期成交均價(jià)，基本上是參照上期預(yù)售價(jià)格。簽訂AB合同（即房款和精裝修款兩個(gè)合同），將精裝修款從總房款中分離出來(lái)，并且多數(shù)項(xiàng)目都要求一次性付清，這相當(dāng)于增加了首付。”某業(yè)內(nèi)分析人士指出。

另?yè)?jù)一位接近住建委人士透露，精裝修項(xiàng)目和毛坯項(xiàng)目在取證報(bào)批時(shí)基本采取的是一套系統(tǒng)，唯一的差別是精裝修項(xiàng)目需要報(bào)出精裝修成本作為參考。“在實(shí)際操作過(guò)程中，不可能去考察每一個(gè)項(xiàng)目。因此只要總的數(shù)字保持在合理范圍之內(nèi)，至于采取什么樣的方式不太去深究。”該人士表示這也是AB合同頻現(xiàn)的主要原因之一。

在采訪(fǎng)過(guò)程中，多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，目前形成這種現(xiàn)象也是在價(jià)格管控下沒(méi)有辦法的辦法，未來(lái)這種情況還可能愈演愈烈。

5月9日，記者以購(gòu)房者身份致電北京市住建委便民熱線(xiàn)，工作人員表示，如果開(kāi)發(fā)商在實(shí)際購(gòu)房中將精裝修價(jià)格和毛坯價(jià)格進(jìn)行拆分出售，要求購(gòu)房者先簽訂精裝修合同，才能進(jìn)行購(gòu)房，并且實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格超過(guò)在市住建委備案的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商這種行為可能涉嫌違規(guī)。如果屬實(shí)，市住建委會(huì)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行處罰，并責(zé)令整改。

■提醒

“雙面合同”有風(fēng)險(xiǎn)

雖然目前受到價(jià)格管控影響的以期房為主，一位前不久完成“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人依然對(duì)于目前市場(chǎng)表示擔(dān)憂(yōu)：“將精裝修款從總房款中剝離出來(lái)，首先就是精裝修無(wú)法貸款的問(wèn)題，增加了購(gòu)房者的壓力；其次，購(gòu)房發(fā)票無(wú)法體現(xiàn)多繳納的精裝修款，未來(lái)在房產(chǎn)二次轉(zhuǎn)手的時(shí)候，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)被低估，對(duì)于購(gòu)房人利益而言是一種傷害。”

另一個(gè)剛剛?cè)〉娩N(xiāo)售證，位于東部的某精裝項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也告訴記者，此次并沒(méi)有采用拆分精裝修的途徑，“是因?yàn)閾?dān)心會(huì)有后續(xù)的問(wèn)題，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是交樓時(shí)，購(gòu)房人對(duì)精裝修不滿(mǎn)，糾紛將會(huì)層出不窮。”畢竟明確裝修價(jià)值了，和簽在購(gòu)房合同里的精裝交付標(biāo)準(zhǔn)是兩回事，“就如同贈(zèng)品和花錢(qián)消費(fèi)的心理接受程度是不一樣的。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

■趨勢(shì)

開(kāi)發(fā)商精裝熱情打折扣

一邊是預(yù)售證申請(qǐng)的價(jià)格管控，一邊是精裝修項(xiàng)目的成本控制，不少房企面對(duì)項(xiàng)目定位都更加謹(jǐn)慎。

作為天宮院區(qū)域唯一的精裝修項(xiàng)目，據(jù)金融街融匯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，因?yàn)榍捌谛羁蜁r(shí)間較長(zhǎng)，所有的工程進(jìn)度也是按照原有的規(guī)劃在進(jìn)行中，即將開(kāi)盤(pán)的三期肯定還要做精裝，但之后的四期產(chǎn)品是否做精裝修并不一定，因?yàn)楫a(chǎn)品的定位和規(guī)劃目前尚未確定。

鴻坤相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，公司旗下的鴻坤林語(yǔ)墅將以何種方式解決房?jī)r(jià)與精裝修的平衡尚不可知，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)做精裝修產(chǎn)品將視市場(chǎng)需求與價(jià)格杠桿決定。

另一個(gè)位于北部的改善型樓盤(pán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，企業(yè)拿地成本越來(lái)越高的前提下，只能將產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高，而選擇精裝修是很常用的方式。“我們目前也在關(guān)注市場(chǎng)上精裝修剝離的做法，也在試圖研究一個(gè)兼顧購(gòu)房人和企業(yè)雙方利益的辦法。”該負(fù)責(zé)人表示。

■延伸

精裝修質(zhì)量引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂(yōu)

之所以在精裝修上做文章，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是希望通過(guò)這些方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，順利取得預(yù)售證。更讓業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂(yōu)的是，價(jià)格紅線(xiàn)之下，是否會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)降低精裝修的品質(zhì)而控制成本。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，過(guò)分強(qiáng)制價(jià)格，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)配置、建材、或建造工藝進(jìn)行適度降級(jí)，在成本上進(jìn)一步控制，以迎合“限價(jià)令”政策的相關(guān)規(guī)定，而這一做法的隱患，就是造成后期交房時(shí)諸多糾紛。

一位不愿透露姓名的房企人士表示，對(duì)于房企而言，需要將高價(jià)拿下的地塊優(yōu)化升級(jí)才能保證利潤(rùn)。但凡樓盤(pán)的價(jià)格下跌，品質(zhì)會(huì)隨之下降，由此又將會(huì)帶來(lái)砸售樓處等不良影響，這也是大家都不愿意看到的。

北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志也表示，有關(guān)部門(mén)需客觀評(píng)價(jià)調(diào)控效果，以及找準(zhǔn)需要調(diào)整的內(nèi)容，而不是一刀切僅僅就房?jī)r(jià)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)學(xué)的調(diào)整，更要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量加以關(guān)注。