“問(wèn)題之一在于價(jià)格。”李驍表示，開(kāi)發(fā)商承諾客戶包租的房子，一般來(lái)說(shuō)市場(chǎng)收益率都能到8%左右，高的為10%-12%。短則包租一年，長(zhǎng)則包租10年甚至更久。但在多數(shù)情況下，這只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商和商業(yè)管理公司連檔唱的一出‘雙簧’。羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商提高售價(jià)，將原來(lái)賣一萬(wàn)的房子提價(jià)至1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)，某種程度上開(kāi)發(fā)商其實(shí)已經(jīng)收回了后期的商業(yè)回報(bào)。因此，客戶購(gòu)買這樣的產(chǎn)品并沒(méi)有獲得更多的收益。

 

此外李驍表示，還有一種情況也很容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上的糾紛。即開(kāi)發(fā)商用售后包租這一概念將房子賣出，但所承諾的高額回報(bào)卻無(wú)法兌現(xiàn)，就會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果。要么這個(gè)項(xiàng)目賣了以后變成一座空城，酒店式公寓變成一座空樓，業(yè)主被迫自己尋找租戶，狀況混亂。要么是開(kāi)發(fā)商金蟬脫殼，“他與自己開(kāi)的或者請(qǐng)的商業(yè)公司做一個(gè)財(cái)務(wù)上的切割，然后一拍屁股走人，業(yè)主后期若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，連開(kāi)發(fā)商都找不到。加之商業(yè)管理公司沒(méi)有任何承擔(dān)賠償和責(zé)任的能力，消費(fèi)者也只能自己承擔(dān)損失。”

 

與政策打“擦邊球”

 

事實(shí)上，對(duì)于售后包租，國(guó)家曾多次發(fā)文進(jìn)行規(guī)范。

 

1996年，工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；2001年，建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，實(shí)施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法第一百七十六條的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的……

 

但是按照現(xiàn)行規(guī)定，如果能夠及時(shí)清退所吸收資金，這類違法行為可以免予刑事處罰，而情節(jié)顯著輕微的，將不作為犯罪處理。

 

事實(shí)上，不少開(kāi)發(fā)商打起了擦邊球。我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)中明令禁止的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能以返本銷售、售后包租等方式進(jìn)行商品房銷售，但是并沒(méi)有限定第三方法人或者開(kāi)發(fā)商規(guī)定的第三方公司利用這些方式進(jìn)行房產(chǎn)銷售。

 

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，在“售后包租”的模式下，開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商一般會(huì)在私下簽訂相關(guān)合同，但這些都是購(gòu)房者無(wú)法看到的。“售租分離”模式就是開(kāi)發(fā)商發(fā)明的政策的“擦邊球”。 市場(chǎng)上普遍存在的售后包租絕大部分是通過(guò)第三方來(lái)操作的。 但劉銘指出，只有極少數(shù)的開(kāi)發(fā)商將房子賣給運(yùn)營(yíng)商，事實(shí)上運(yùn)營(yíng)商賣的依然是開(kāi)發(fā)商的房子，而運(yùn)營(yíng)商則通過(guò)銷售獲取“傭金”。

 

“政府部門監(jiān)管不力是造成售后包租亂象的原因之一。目前，政府對(duì)于住宅的監(jiān)管很嚴(yán)，但對(duì)寫字樓、商業(yè)房產(chǎn)這塊的監(jiān)管是不到位的。”杜猛對(duì)記者說(shuō)道。“與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)商在研究法律之后，鉆法律的空子，把責(zé)任推給消費(fèi)者，讓消費(fèi)者損失慘重。”

 

李驍也表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管是存在問(wèn)題的，包括監(jiān)管的力度、方式方法、制度設(shè)計(jì)等。更重要的是，法律層面也存在不到位的地方，因此想要進(jìn)一步進(jìn)行監(jiān)管也很難。

 

專家表示，對(duì)于售后包租這顆“定時(shí)炸彈”，商鋪包租的承諾通常并不保險(xiǎn)。有效防范投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，而不是被動(dòng)地等開(kāi)發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”到自己身上，是每個(gè)業(yè)主都應(yīng)自己去把握的。

 

對(duì)此，李驍建議消費(fèi)者盡量不要購(gòu)買包租類的產(chǎn)品。即便要買，也要選擇有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)界線、獨(dú)門獨(dú)戶的產(chǎn)品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉(zhuǎn)讓起來(lái)都較方便。同時(shí)最好選擇大品牌的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)與實(shí)力、商鋪所處的地理位置、商業(yè)管理品牌都是需要考慮的因素。綜合實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商在后期成功進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的概率會(huì)相對(duì)較高，從而消費(fèi)者的收益在一定程度上也能得到保證。

三年前，陳先生在深圳市福田區(qū)的一處商業(yè)廣場(chǎng)上看中了一間15平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商要價(jià)100多萬(wàn)，雖然價(jià)格不算便宜，但開(kāi)發(fā)商表示，這個(gè)商鋪是“售后包租”，且對(duì)陳先生承諾了“售后簽一個(gè)十年的包租協(xié)議，每年按商鋪總價(jià)的12%返回業(yè)主”的高額回報(bào)率。然而隨后，陳先生僅僅只嘗到一年的“返租回報(bào)”，該項(xiàng)目就因資金鏈斷裂而終止了，返租合約也成了一張可看而不可吃的“畫餅”。

 

“我和其他業(yè)主也曾集體去找過(guò)開(kāi)發(fā)商，結(jié)果人家早就人間蒸發(fā)了！本想投資賺點(diǎn)錢，沒(méi)想到遇到這種事，只能自認(rèn)倒霉。”陳先生對(duì)記者說(shuō)道，語(yǔ)氣中滿是無(wú)奈。

 

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師劉銘告訴記者，以上這類問(wèn)題的確存在，但也并不是所有的售后包租都是違法的。

 

劉銘告訴記者，很多年前，他的朋友也買過(guò)這樣的房子。但作為消費(fèi)者，必須要注意檢查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)是否合格，項(xiàng)目是否五證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》）齊全，首先要保證項(xiàng)目的合法性。否則，無(wú)論是租還是賣就都不合法了。

 

劉銘表示，如果建筑項(xiàng)目合法，而售樓人員又明確告知了不提供獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的前提下，雙方達(dá)成購(gòu)買協(xié)議，是合法有效的。如果沒(méi)有明確告知，存在重大誤解，則合同可以撤銷；如果惡意隱瞞，存在欺詐行為，則合同可以直接視為無(wú)效。

 

北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任博士杜猛對(duì)記者表示，如果房地產(chǎn)商按照合同操作，并且拿到了五證，即使之后開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，也不構(gòu)成違法。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有拿到這五證，或者在手續(xù)不齊全的情況下將房產(chǎn)包租給消費(fèi)者，那么就屬于變相非法集資，而且是利用地產(chǎn)項(xiàng)目變相高額攬儲(chǔ)。

 

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂(lè)部副會(huì)長(zhǎng)李驍則對(duì)記者表示，售后包租模式的確容易引發(fā)問(wèn)題。