“北京‘五一’假期二手房成交僅３１套，同比下滑超八成；深圳某樓盤單價降２０００元再遭老客戶‘維權’；南寧限購政策松動或引發(fā)‘救市潮……”今年以來，無論是新房還是二手房，多地樓市經歷從“一房難求”到“降價甩賣”的驟變。尤其是近期，全國樓市呈現(xiàn)出了觀望心態(tài)漸濃，“看空”情緒彌漫的普遍特征。在全國整體信貸收緊，部分地區(qū)供應過剩的背景下，全國樓市是否拉開了“跳水”序幕？新華社“新華視點”記者為此進行了調查。
“五一”假期樓市慘淡，多地出現(xiàn)降價“促銷”
“五一”假期，北京東三環(huán)雙井附近的合生國際一套三居室，降價１５０萬仍無人問津的報道讓輿論驚呼樓市“跳水”時代的到來。記者調查了解到，該套房從年初至今的掛牌價下降的確超過１００萬。這雖然是極端案例，但北京多個區(qū)域主動降價的二手房業(yè)主卻比比皆是。
“附近的一套南北通透的兩居室又降了５０萬。”這是位于北京市朝陽區(qū)北苑路附近一家知名中介的經紀人趙先生，向記者推銷房子時說的第一句話。“降價５０萬已經不是什么新鮮事，只要買賣雙方都誠心交易，一套房子砍下個幾十萬已不鮮見。”趙先生對記者說。
記者近日走訪多個中介門店和新房售樓處時發(fā)現(xiàn)，“降價”“促銷”的聲音不絕于耳，而看房者卻寥寥無幾。北京大興區(qū)的一些剛需樓盤曾多次出現(xiàn)開盤即“日光”的現(xiàn)象，而如今某小區(qū)卻推出每平方米優(yōu)惠５０００元的“特價房”。一位銷售人員直言不諱地說：“現(xiàn)在行情不行，我們就是變相降價。”
價格接連下挫的背后是成交量的持續(xù)低迷。根據中原地產研究中心統(tǒng)計數據，“五一”假期３天，重點監(jiān)測的５４個城市新建商品住宅簽約套數為９８８７套，同比下降超３０％。一二線城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅簽約１６９套，同比下降近八成；二手房成交僅３１套，同比下跌達到８２％。
“今年以來，全國樓市整體上的表現(xiàn)都十分低迷，降價現(xiàn)象也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。”中國房地產學會副會長陳國強表示，與以往政策出臺引發(fā)樓市波動不同，這一輪變化是由于市場內部的供求關系和經濟基本面變化引起的，體現(xiàn)出市場規(guī)律。
數據顯示，今年１月至３月，全國房地產開發(fā)投資１５３３９億元，同比增速比１－２月份回落２．５個百分點；住宅新開工面積同比下降２７．２％；房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長６．６％，增速比去年全年下滑近２０％。
“這次房地產市場的低迷不僅僅是成交量和價格的下跌，而是一系列數據的全面回落。”經濟學者馬光遠預測，今年房價全面下跌是大概率事件。
銀行開發(fā)商心態(tài)各異，買賣雙方關系是否“反轉”？
專家指出，今年以來房地產市場的持續(xù)低迷，除了受到長期積累的供求關系變化的影響外，信貸政策收緊是重要原因之一。
央行于4月25日發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示，3月末主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額同比增長18.8%，增速比上年末降低0.3個百分點，這是我國房地產貸款增速時隔兩年首次出現(xiàn)高位回落。分析人士指出，隨著市場降溫，銀行對樓市的風險偏好回落，收縮了對房地產的信貸投放，而一季度房貸增速的回落又意味著二季度投資增速的下滑。
“資金鏈緊張不僅讓中小房企寸步難行，一些千億級房企的日子也不好過。”截至５月４日，滬深兩市共有１１７家上市房企披露了一季報及業(yè)績預報。有６１家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。隨著樓市預期改變，不少開發(fā)企業(yè)開始“以價換量”，甚至急于推盤。
中原地產統(tǒng)計數據顯示，北京預計5月入市的項目達40個，合計供應住宅將超過萬套。“現(xiàn)在買房不僅可以精挑細選，還能討價還價。”“五一”期間輾轉于各大樓盤看房的張女士表示，行情不好的時候也怕房價繼續(xù)下跌不敢出手，“我們也想再等等。現(xiàn)在也有個現(xiàn)實的問題就是貸款利率太高”。
銀行對個人房貸的收緊的確增加了購房者的貸款難度和購房成本。“自去年１２月起，購房者的首套房商業(yè)貸款平均利率一路走高。今年４月的平均水平達到６．１８％，為近２５個月以來最高。而首套房貸中享受八五折利率優(yōu)惠占比僅為１．３３％，去年１２月這一比例則超過６０％。”鏈家地產市場研究部分析師張旭說。
“不管開發(fā)企業(yè)和二手房業(yè)主是否情愿，當前的現(xiàn)實是供需格局已經悄然生變。”中原地產首席分析師張大偉表示。位于北京東三環(huán)雙井地區(qū)一家知名中介的經紀人宋先生則形象地描述市場供需變化，“以我個人的經驗，以前是十個人對一套房，現(xiàn)在是三個人對一套房。價格松動也就成為必然。”
又見政府“救市”，樓市何去何從？
樓市持續(xù)低迷讓一些地方出手“救市”。安徽省銅陵市制定了政府將以團購方式籌集保障性安居工程住房、購房者可獲契稅補貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策；南寧市房管局此前發(fā)文決定，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海等地戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。此外，天津濱海新區(qū)、溫州、長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。
“無論地方政府是否愿意承認，在經濟活力下降，財政收入縮水的情況下，類似的政策調整都是在設法給房地產市場增加溫度。”陳國強說，在調控政策持續(xù)多年、信貸政策持續(xù)收緊、樓市供應充足的情況下，這些救市行為對樓市的影響十分有限，也很難提高需求、提振市場價格。
“中國房地產市場非常復雜，存在著區(qū)域分化的問題，不能用總體的、統(tǒng)一的觀點去看待房價下跌問題。”中國房地產研究會副會長苗樂如表示,各地應該根據房地產市場的區(qū)域性特點，制定符合客觀實際的發(fā)展思路。
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，當前我國的房地產市場正處于房地產增速換擋期，即由過去的快速增長轉向理性平穩(wěn)增長，這主要是由過去的普遍性需求向部分需求轉變，再加上政策上抑制投機投資，使消費者趨于理性，同時也處于房地產政策的完善期，主要是加快構建促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。
“從‘五一’假期樓市的表現(xiàn)來看，購房者深度觀望的情緒仍未有任何改善。”張旭認為，目前多數購房者認為房價未來還有進一步下降的可能性，這一點是導致當前需求深度觀望的最主要原因。在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現(xiàn)任何利好信號的背景下，5月市場出現(xiàn)明顯回溫的可能性很小，預計此輪市場的自發(fā)性調整還將持續(xù)一段時間。
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