編者按：2014年房地產(chǎn)意外地在非政策因素影響下開啟調(diào)整。雖然日前住建部官員表示房地產(chǎn)市場增速下降很正常，但真實(shí)的房地產(chǎn)市場，房價(jià)究竟有怎樣的變化，市場供求又有哪些新的現(xiàn)象，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分赴北京、天津、河北，以這三個(gè)典型地區(qū)為代表，從深層次揭示最真實(shí)的房市。

李強(qiáng)是我愛我家一名經(jīng)紀(jì)人，雖然剛剛經(jīng)過端午假期，但他這周的業(yè)績?nèi)詻]有什么起色。“去年這個(gè)時(shí)候我就想，什么時(shí)候能休息一下就好了，沒想到，就這一年，完全變了。”李強(qiáng)說，2013年6月，他每天幾乎要接待10余個(gè)客戶，有時(shí)晚上10點(diǎn)都得去陪客戶看房。但進(jìn)入2014年，客戶仿佛一夜蒸發(fā)，現(xiàn)階段平均每天也就只有2、3個(gè)客戶。“去年是多少客戶搶一套房，今年是多少套房等著客戶挑選。”李強(qiáng)說，在他工作的馬家堡西里小區(qū)，有一套房已掛出近1個(gè)月，但幾乎沒有人詢問，以致客戶不得不將出售意愿改為出租。這只是現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)市場的一個(gè)縮影。在供求關(guān)系轉(zhuǎn)向的背景下，北京房地產(chǎn)市場，尤其是二手房市場，買賣雙方地位互換，作為2013年一線城市代表的北京房價(jià)不再堅(jiān)不可摧。

供銷嚴(yán)重逆轉(zhuǎn) 成交大幅下挫

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，比4月下降12.4%?？鄢Ｕ戏亢螅兩唐纷≌山涣繛?284套，比4月上漲0.8%，比去年同期下降23.5%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從4月份入市的項(xiàng)目來看，31個(gè)項(xiàng)目的平均簽約率為27.2%。其中僅有8個(gè)項(xiàng)目去化率在五成以上，有12個(gè)項(xiàng)目的簽約率在一成以下或無成交。

他表示，4月份以來入市的項(xiàng)目，除了性價(jià)比較高的低價(jià)剛需項(xiàng)目熱銷，大部分項(xiàng)目的去化率并不是很高，成交周期拉長，開發(fā)商資金回收的周期也相對拉長，加速周轉(zhuǎn)的壓力不容樂觀。張旭認(rèn)為，5月份市場毫無回暖跡象，盡管供應(yīng)在大量入市，但是幾乎沒有帶動(dòng)成交，自4月至今，已連續(xù)兩月維持在4000余套。目前來看，觀望周期還在繼續(xù)，市場陷入低迷，價(jià)格下行壓力較大。

的確，事實(shí)上本寄希望于“紅五月”的北京，再度陷入沉寂。5月北京成交量僅51萬平方米，環(huán)比下跌5%，同比下跌高達(dá)45%，就是與2014年月均值增幅相比，其下降幅度也高達(dá)49%。而值得注意的是，供銷嚴(yán)重逆轉(zhuǎn)。5月，北京新增供應(yīng)接近140萬方，總量同比增加176%，環(huán)比增幅6%，在此影響下，北京供求比從之前的0.8，一路直漲至2.4。但值得注意的是，高企的供應(yīng)、降低的價(jià)格，并未吸引大量需求購買。

與此同時(shí)，在成交量的影響下，土地市場再次陷入灰色境地。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，CRIC監(jiān)測的三百個(gè)城市土地成交總建筑面積共計(jì)為2752.39萬平方米，環(huán)比下降33%，同比下降61%，總成交金額為817.66億元，環(huán)比下降33%，同比下降41%。其中，北京方面，成交面積18.03萬平方米，同比下滑60%，環(huán)比下滑88%。成交金額方面，成交總額達(dá)58.45億元，環(huán)比下滑高達(dá)80%。

對此，CRIC研究中心表示，北上廣深等一線城市，雖然月內(nèi)項(xiàng)目降價(jià)頻頻，但成交量更是同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢。這一方面是由于購房者對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，購房者認(rèn)為價(jià)格還沒降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，仍然保持觀望；另一方面更普遍的，則是因?yàn)榻祪r(jià)項(xiàng)目本身定位與市場需求不匹配，產(chǎn)品本身難以滿足市場主流需求，降價(jià)也無法有效刺激需求釋放。

中低端項(xiàng)目成為供應(yīng)主力

2014年北京房地產(chǎn)市場同往輪調(diào)整類似，在城市周邊郊區(qū)縣率先啟動(dòng)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在去化日益困難的剛需市場，房企的推盤強(qiáng)度與讓利幅度也正在不斷增加。除了零首付、特價(jià)房等多種折扣外，頻繁推盤、順開以及直接以低于取證價(jià)的價(jià)格開盤也開始頻頻出現(xiàn)。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午3天小長假期間(5月31日至6月2日)，包括朝陽區(qū)的臻園、房山區(qū)的天恒樂活城D5、通州區(qū)的K 2玉蘭灣、大興區(qū)的住總?cè)f科橙及順義區(qū)的會(huì)展譽(yù)景在內(nèi)，北京共有5個(gè)老項(xiàng)目后期開盤，累計(jì)向市場新增了千套房源。而除了臻園的售價(jià)在48000元/平方米外，其余4個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)在每平方米1.8萬元到2.9萬元/平方米之間不等，定位剛需、剛改客群的中低端項(xiàng)目再次發(fā)力，成為主力供應(yīng)。

但與去年房企因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證賣不出高價(jià)主動(dòng)“封盤”的現(xiàn)象相反，今年剛需項(xiàng)目不但普遍以低于預(yù)期的價(jià)格開盤，甚至隨著時(shí)間的推移，還出現(xiàn)了開盤價(jià)格大幅低于取證價(jià)格的現(xiàn)象。5月31日，房山的天恒樂活城D5以18500元/平方米的價(jià)格推出了最后一期產(chǎn)品，雖然與一年前15000元/平方米的售價(jià)相比提價(jià)近兩成，但是與該批房源25000元/平方米的取證價(jià)格相比，實(shí)際開盤價(jià)格仍降低了不少。

預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)來臨

對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場，CR IC研究員朱一鳴表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從2002年發(fā)展至今，其間經(jīng)歷過2005年、2008年、2011年三次較明顯的調(diào)整期，隨后市場便快速反轉(zhuǎn)，形成量價(jià)齊升的局面，以致于陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈，究其根本原因在于人口、城鎮(zhèn)化、住房需求等最基本的內(nèi)在力量支撐其上升。

但今時(shí)已不同往日，經(jīng)過多年發(fā)展，這股支撐力量已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變，此番市場調(diào)整根源在于供應(yīng)無節(jié)制增加、價(jià)格快速攀升、需求萎縮等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。既然市場上升期調(diào)控政策控不住，那在市場調(diào)整期“救市”政策恐怕也托不住，預(yù)計(jì)調(diào)整將會(huì)深刻而漫長。

張旭則認(rèn)為，當(dāng)前價(jià)格處于穩(wěn)定止?jié)q階段。而隨著庫存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演，力度也在不斷加大。從之前的低價(jià)開盤，預(yù)存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動(dòng)觀望的剛需，市場膠著繼續(xù)。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會(huì)真正來臨，“以價(jià)換量”或會(huì)重演。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫據(jù)此分析認(rèn)為，未來市場，在信貸未見放松、自住型商品房提速供應(yīng)的雙重壓力下，由于大量剛需客群轉(zhuǎn)向等待自住商品房，一向以剛需為主的北京商品住宅市場，其買方特征將日益明顯，這將倒逼現(xiàn)有商品住宅項(xiàng)目加速進(jìn)入下滑通道，尤其是供應(yīng)同質(zhì)化的郊區(qū)，或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“以價(jià)換量”階段。

以北京為代表的一線城市，房價(jià)不再堅(jiān)不可摧，而二線、三線城市更是如此。天津在高企庫存的壓力下，再度取消了藍(lán)印戶口，天津房地產(chǎn)市場將怎樣擺脫庫存壓頂現(xiàn)狀，河北方面，雖然借著京津冀經(jīng)過了一段較大的漲勢，但后期是否房價(jià)仍有支撐，請繼續(xù)關(guān)注《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》為您帶來的后續(xù)報(bào)道。