長(zhǎng)期以來(lái)，江西中江地產(chǎn)(600053,股吧)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中江地產(chǎn)”）難以通過(guò)僅有的在建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金良好運(yùn)轉(zhuǎn)，亟待資金補(bǔ)充的中江地產(chǎn)無(wú)奈多次處置其剩余資產(chǎn)。

 

6月5日，中江地產(chǎn)發(fā)布公告稱擬再次對(duì)外轉(zhuǎn)讓?？谒嚵?shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“?？谒嚵?rdquo;）股權(quán)。而這已經(jīng)是2013年以來(lái)的第三次轉(zhuǎn)讓。

 

中江地產(chǎn)（600053.SH）是江西省唯一一家房地產(chǎn)上市公司，自2011年其原控股股東江西江中制藥（集團(tuán)）有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“江中集團(tuán)”）實(shí)行存續(xù)式分立后，中江地產(chǎn)的控股股東變更為江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中江集團(tuán)”），而實(shí)際控制人為江西省國(guó)有資產(chǎn)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“江西省國(guó)資委”）。

 

自2006年至2008年為中江地產(chǎn)創(chuàng)造了12.41億元的銷(xiāo)售收入之后，紫金城購(gòu)物中心一度成為中江地產(chǎn)最大的包袱。由于持有模式的錯(cuò)誤，紫金城購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)公司江西時(shí)商旅游運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江西時(shí)商”）一直未取得經(jīng)營(yíng)性收入，但每年卻需要依靠來(lái)自控股股東的借款向商鋪業(yè)主支付兩億多元租金，5月24日，江西時(shí)商被南昌（樓盤(pán)）市中級(jí)人民法院受理申請(qǐng)破產(chǎn)。

 

中江地產(chǎn)曾尋找接盤(pán)者，江西省國(guó)資委也曾在2013年4月和12月兩度掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的中江集團(tuán)51%的國(guó)有股權(quán)，但均無(wú)人接盤(pán)。

 

而海口藝立更是讓中江地產(chǎn)感到無(wú)奈。2012年2月，海口藝立通過(guò)司法處置的方式由中江地產(chǎn)以175萬(wàn)元獲得其50%股權(quán)，但被動(dòng)得來(lái)的?？谒嚵⒉⒉辉谥薪禺a(chǎn)的發(fā)展計(jì)劃之內(nèi)，“我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有發(fā)展的想法，本身也不是很大的，我們希望盡快變現(xiàn)。”了解這一過(guò)程的江中集團(tuán)某高管向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示。然而，存在瑕疵的?？谒嚵⒁呀?jīng)經(jīng)過(guò)了兩次流拍，此次能否成功變現(xiàn)，中江地產(chǎn)的態(tài)度也只是“試試看”。

 

急于處置資產(chǎn)和變現(xiàn)，其背后的驅(qū)動(dòng)力是中江地產(chǎn)巨大的資金壓力。

 

多年來(lái)，中江地產(chǎn)僅靠紫金城住宅項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流，且長(zhǎng)期依靠控股股東資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。2013年，中江地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.04億元，較上一年度增長(zhǎng)82.96%。在2013年年報(bào)中，中江地產(chǎn)提出，未來(lái)將面向江西省及周邊市場(chǎng)尋求適合公司發(fā)展的項(xiàng)目，從地域的廣度和產(chǎn)品的多樣化探索新的發(fā)展機(jī)遇，拓展多層次的市場(chǎng)，以避免單一項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

然而，僅有1.27億元現(xiàn)金，負(fù)債率高達(dá)71.4%的中江地產(chǎn)，在2014年按照計(jì)劃推進(jìn)紫金城住宅項(xiàng)目尚存在11億元的資金缺口，再繼續(xù)拿地拓展市場(chǎng)并不現(xiàn)實(shí)，而江西省國(guó)資委仍有退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。隨著紫金城住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)半，中江地產(chǎn)的命運(yùn)更顯迷茫。

夢(mèng)碎商鋪

 

江西時(shí)商管理的紫金城購(gòu)物中心是中江地產(chǎn)重組以來(lái)最先開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，中江地產(chǎn)曾寄予厚望。然而，由于持有方式錯(cuò)誤，毫無(wú)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的中江地產(chǎn)未能將其盤(pán)活，兩次掛牌期待有人將其“喚醒”的愿望也一再歸于泡影。

 

一是多年未能順利招商的困境，二是不斷向業(yè)主返租的壓力，惡性循環(huán)讓江西時(shí)商難以為繼，無(wú)奈之下，江西時(shí)商選擇以破產(chǎn)方式擺脫包袱。

 

5月24日江西時(shí)商破產(chǎn)案被南昌市中級(jí)人民法院受理后，破產(chǎn)清算小組已經(jīng)開(kāi)始清算其資產(chǎn)和債務(wù)。據(jù)清算小組工作人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，截至目前，尚未接到任何債權(quán)人的申報(bào)，而市場(chǎng)反應(yīng)最強(qiáng)烈的是紫金城商鋪的業(yè)主們。

 

業(yè)主們的不滿來(lái)自對(duì)未來(lái)收益的擔(dān)憂。

 

彼時(shí)，為了解決紫金城購(gòu)物中心銷(xiāo)售問(wèn)題，江中集團(tuán)成立了江西時(shí)商，購(gòu)買(mǎi)了紫金城商鋪的業(yè)主，可將商鋪返租給江西時(shí)商，由江西時(shí)商統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)管理，承諾從商鋪交付第4年開(kāi)始，10年返租金124%；第10年后如果業(yè)主愿意，中江集團(tuán)確保1.5倍的原價(jià)回收，并由江中集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保。

 

然而，除江中集團(tuán)自己持有的6242平方米商鋪外，紫金城購(gòu)物中心共對(duì)外銷(xiāo)售7.2萬(wàn)平方米，將每一層的大鋪面分割成了小塊銷(xiāo)售給了數(shù)千個(gè)業(yè)主，這讓前來(lái)洽談租鋪的商戶望而卻步，建成多年，這里仍是一座沒(méi)有商家入駐的“空城”。

 

從2012年12月21日起，紫金城商鋪的業(yè)主陸續(xù)收到了江中集團(tuán)和江西時(shí)商聯(lián)名發(fā)出的《致紫金城商鋪業(yè)主的信》。江中集團(tuán)要求提前解除委托經(jīng)營(yíng)合同，以合同原價(jià)回購(gòu)業(yè)主商鋪，另外再支付合同原價(jià)的50%作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。信中還羅列了商鋪持有模式錯(cuò)誤、商鋪久不開(kāi)業(yè)將導(dǎo)致貶值等數(shù)條退鋪理由，并指出，“如果紫金城商鋪困境不解決，必將拖垮公司。公司一旦破產(chǎn)，業(yè)主們的權(quán)益將無(wú)法得到保障。”據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向江中集團(tuán)了解，截至2014年3月，有70%左右業(yè)主退鋪，沒(méi)有退鋪的業(yè)主將面臨江西時(shí)商因破產(chǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向尚未退鋪的業(yè)主代表了解，6月3日，江西時(shí)商將截至2014年5月31日的租金全部付清。根據(jù)合同，江西時(shí)商應(yīng)該在每個(gè)季度末進(jìn)行支付，江西時(shí)商反常的支付方式更讓業(yè)主們心生疑慮。“我們正在組織去破產(chǎn)清算小組申請(qǐng)尚未付清的后面三年半的返利債權(quán)。”該業(yè)主向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。然而清算小組回應(yīng)稱，目前，江西時(shí)商同商鋪業(yè)主并無(wú)債務(wù)關(guān)系。

 

對(duì)于江西時(shí)商破產(chǎn)后，作為合同擔(dān)保方的江中集團(tuán)是否會(huì)承擔(dān)租金支付責(zé)任，江中集團(tuán)方面并未給予正面回應(yīng)。而中江地產(chǎn)方面也間接向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表達(dá)稱，其與江西時(shí)商并無(wú)任何關(guān)系。

 

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，江西時(shí)商屬于江西中江控股有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中江控股”）的控股公司，雖然中江控股與江中集團(tuán)、中江集團(tuán)，以及中江地產(chǎn)為同一班人馬管理，但江西時(shí)商與中江地產(chǎn)確無(wú)直接關(guān)系。

 

清算小組工作人員向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，按照實(shí)情的走向，未來(lái)的商鋪將通過(guò)司法程序變現(xiàn)，但這個(gè)過(guò)程可長(zhǎng)可短，尚不能估計(jì)何時(shí)正式宣告破產(chǎn)。

 

處置資產(chǎn)補(bǔ)充資金

 

僅有一個(gè)可售項(xiàng)目的中江地產(chǎn)一直在通過(guò)資產(chǎn)處置補(bǔ)充資金。

 

2010年7月，中江地產(chǎn)曾成功將其持有的景德鎮(zhèn)江（樓盤(pán)）中置業(yè)有限責(zé)任公司95%的股權(quán)以497.4萬(wàn)元成功轉(zhuǎn)讓，而之后轉(zhuǎn)讓?？谒嚵s一再受阻。

 

取得?？谒嚵⒉⒎侵薪禺a(chǎn)的主動(dòng)行為，源于南昌江中實(shí)業(yè)原負(fù)責(zé)人貪污案。

 

2012年2月，江西省南昌市中級(jí)人民法院下達(dá)終審判決，判決南昌江中實(shí)業(yè)有限公司出資175萬(wàn)元購(gòu)得原?？谒嚵?shí)業(yè)有限公司相對(duì)應(yīng)的股權(quán)及收益和上訴人杜某及鄔某貪污公款125萬(wàn)元本金歸還給中江地產(chǎn)。2012年3月31日藝立公司辦理了股東變更登記手續(xù)，變更后，中江地產(chǎn)持有藝立公司85.71%的股權(quán)（包括南昌市灣里區(qū)人民法院委托該公司代持的35.71%股權(quán)）。

 

然而，海口藝立并不被中江地產(chǎn)看好，中江地產(chǎn)只希望通過(guò)轉(zhuǎn)讓增加公司現(xiàn)金流，改善財(cái)務(wù)狀況。

 

2013年4月，中江地產(chǎn)發(fā)布公告稱擬以不低于9676.47萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓海口藝立股權(quán)，此后中江地產(chǎn)將最終掛牌價(jià)格定為9700萬(wàn)元，卻未能在掛牌期限內(nèi)征集到意向受讓方。

 

2013年9月，中江地產(chǎn)再度公告稱，將二次掛牌轉(zhuǎn)讓該部分股權(quán)，重新評(píng)估后的出讓價(jià)格不低于8800萬(wàn)元，但仍無(wú)人摘牌。

 

據(jù)了解，?？谒嚵⒆猿闪⒅掌鹞撮_(kāi)展實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，未按照相關(guān)規(guī)定建立賬冊(cè)，也未見(jiàn)公司任何納稅申報(bào)記錄，經(jīng)中江地產(chǎn)股份有限公司與相關(guān)多方努力也未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性潛在的資產(chǎn)和負(fù)債?，F(xiàn)?？谒嚵⒓s100畝土地處于被南昌市灣里區(qū)人民法院查封狀態(tài)，且已經(jīng)閑置3年以上，有被政府無(wú)償收回等風(fēng)險(xiǎn)。

 

如此狀況也就不難理解兩度流拍的結(jié)果，然而，中江地產(chǎn)仍產(chǎn)抱有一線希望，“試試看，也許會(huì)有人感興趣”，江中集團(tuán)方面人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱。

 

此次6月5日再次發(fā)布轉(zhuǎn)讓公告，?？谒嚵①Y產(chǎn)被再次評(píng)估后價(jià)格降為6299.9萬(wàn)元。

 

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，通過(guò)轉(zhuǎn)讓公告的發(fā)布，有可能為資本市場(chǎng)投資者增強(qiáng)信心。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者觀察發(fā)現(xiàn)，自公告發(fā)布后的兩天時(shí)間，中江地產(chǎn)的股價(jià)曾出現(xiàn)小幅上漲，但很快又歸于穩(wěn)定。

 

前路渺茫

 

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，中江地產(chǎn)長(zhǎng)期依賴控股股東的輸血。

 

2014年4月15日，中江地產(chǎn)再次發(fā)布向控股股東拆借資金的公告，公告稱，為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展的資金需求，加強(qiáng)公司資金流動(dòng)性，并根據(jù)公司控股股東作出的給予公司資金支持的相關(guān)承諾，公司2014年擬向中江集團(tuán)拆借資金累計(jì)發(fā)生額不超過(guò)3.5億元，資金拆借利息按照不高于同期銀行貸款利率確定。而截至2013年12月31日，中江地產(chǎn)應(yīng)付中江集團(tuán)往來(lái)款共計(jì)9.33億元。

 

江中集團(tuán)某高管曾向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，先向大股東借5000萬(wàn)元，做到能夠向銀行貸款的程度再把錢(qián)還回去，項(xiàng)目就是這樣一點(diǎn)一點(diǎn)開(kāi)發(fā)的，能夠把住宅按照正常的節(jié)奏往前推，就已經(jīng)相當(dāng)不易了。”2011年3月27日，江中集團(tuán)與全體股東簽訂了江中集團(tuán)《分立協(xié)議書(shū)》，根據(jù)協(xié)議書(shū)的，江中集團(tuán)以存續(xù)式分立的方式，分立為江中集團(tuán)和中江集團(tuán)。實(shí)施存續(xù)式分立后，中江地產(chǎn)控股股東變更為中江集團(tuán)，而這一舉動(dòng)被市場(chǎng)人士一致認(rèn)為是江中集團(tuán)計(jì)劃擺脫地產(chǎn)包袱。

 

自2013年4月以來(lái)，江西省國(guó)資委也欲擺脫地產(chǎn)業(yè)務(wù)，兩度掛牌出讓持有的江中集團(tuán)51%的股權(quán)。當(dāng)時(shí)，江中集團(tuán)上述高管向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言，“這次把中江集團(tuán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，我們就不想再做地產(chǎn)了。”然而，國(guó)有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓并不順利。目前，中江地產(chǎn)的最終控制人仍為江西省國(guó)資委。

 

中江地產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)的紫金城紅郡項(xiàng)目共有5期，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)至3期，2014年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售簽約面積6.8萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約收入7.5億元，然而，前期仍需要11億元融資。

 

近年來(lái)，中江地產(chǎn)一直探索多元化融資方式，但目前仍停留在依靠銀行貸款和大股東借款支持層面。

 

在2013年年報(bào)中，中江地產(chǎn)透露出希望能夠拓展業(yè)務(wù)的意愿，然而，捉襟見(jiàn)肘的資金狀況恐難以支持中江地產(chǎn)繼續(xù)開(kāi)疆拓土，從2004年重組以來(lái)，受累地產(chǎn)業(yè)務(wù)10年的控股股東也期待能夠盡早擺脫地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拖累。江中集團(tuán)人士在近日與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的溝通中也透露，未來(lái)仍將推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜。中江地產(chǎn)前景仍顯迷茫。