國家統(tǒng)計局１７日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年中國樓市成交呈現(xiàn)量價增速雙降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，庫存高企市場預期變化……樓市“調(diào)整期”基本確立。
樓市“調(diào)整期”會持續(xù)多久？房價回歸合理還需克服哪些障礙？
２０余地“松綁”樓市，市場現(xiàn)分化總體“波瀾不驚”
隨著７月１４日起江西南昌部分“解禁”限購令，調(diào)整樓市政策的城市達到約２０個。
“過去地產(chǎn)調(diào)控‘一刀切’，市場信號基本處于失真狀態(tài)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會首席研究員李戰(zhàn)軍說，“限購政策逐步退出，有利于讓房地產(chǎn)業(yè)回歸市場，也有利于產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，歷經(jīng)近半年的地方政策微調(diào)，房價未現(xiàn)大幅波動，但全國市場分化明顯。
－－預期看淡：購者觀望，房企促銷。在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的作用下，市場供需雙方的預判轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，房企“讓利跑量”心理漸占上風。搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，近六成受訪者認為房價可能進一步下降。
－－類型分化：住宅趨冷，豪宅堅挺。６月份以來，高端住宅市場呈現(xiàn)量價齊升特點。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏認為，這說明政策調(diào)控趨于靈活合理，去年以來壓抑的需求得以釋放。
－－博弈變化：中介硬撐，業(yè)主降價。雖然大部分二手房中介機構(gòu)仍不愿輕易降價，網(wǎng)上掛出的價格與去年相比仍然“堅挺”，但多數(shù)買家看淡市場，二手房議價空間明顯增大。
“調(diào)整期”確立，調(diào)整時間可能比以往更長
調(diào)整期各市場主體心態(tài)各異，部分開發(fā)商坦承“坐地生金”時代終結(jié)，卻仍存救市下觸底反彈幻想，一些剛需購房者持幣觀望的同時也有人等待抄底撈金。
“有人對此不以為然，認為是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整。但這次下滑絕對不同于以往。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌說。回顧２００８年的Ｖ形快速反轉(zhuǎn)、２０１１年的Ｕ形反轉(zhuǎn)，這次的調(diào)整并非因為限購、限價等行政因素。因此“不能憑以往經(jīng)驗而論”。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，當前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。“一線城市存貨壓力相對較小，有可能在明年下半年復蘇，二三四線城市的調(diào)整時間將更長”。高通智庫則認為，基于當前核心城市房地產(chǎn)供應增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，２０１４年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)Ｌ形走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往更長。
“中國樓市消化不良，前期已經(jīng)把未來房價上漲空間透支了。”萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶說，“要慢慢通過市場來平衡，房地產(chǎn)‘不可能是一個永遠沒完沒了漲價的產(chǎn)品’。”
深度“擠泡泡”，三大阻力值得警惕
樓市總體回調(diào)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三大不確定因素仍需警惕。
警惕地方借“分類指導”之機救市。７月１０日起，濟南限購政策全面放開；房價幾可比肩一線城市的廈門也傳出松綁消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說：“濟南全面放開限購勢頭過猛、動作太大，中央授權地方調(diào)控不意味著‘放水’。要警惕以調(diào)整之名渾水摸魚、突破政策底線。”
一線樓市仍“局部過熱”。近期，北京、上海等一線城市多個單價超５萬元的“天價盤”集中入市。此外，土地面粉貴過面包的情況仍在一線城市上演。業(yè)內(nèi)人士擔憂，隨著三四線城市風險不斷增加，房企為趨避風險將重回一線城市“避風港”拿地，需警惕加劇后市隱患。
警惕開發(fā)商資金鏈緊張施壓房貸“開閘”。房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重、商品房庫存高企，開發(fā)商對信貸開閘的呼聲也逐漸升高。多位專家指出，樓市后市會不會反彈，最關鍵因素就是信貸政策是否放松。
王玨林指出，樓市調(diào)整過程中，要防止個別地方政府夸大困難程度、房地產(chǎn)公司過分強調(diào)行業(yè)困難，將個別案例和區(qū)域的問題擴大化。應保持政策定力，堅決遏制投資投機行為、保護剛需，避免“用錯藥”“過猛用藥”導致房地產(chǎn)業(yè)走上回頭路。
從“政策市”到“市場市”，長效機制不能失約難產(chǎn)
“樓市進入調(diào)整期，同時也是完善各項政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹說，“從長遠看，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，不暴漲暴跌，必須切實推進土地、財稅、金融體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場運行相配套的地產(chǎn)稅制改革。”
一是改革金融體系建立長效機制。“房地產(chǎn)市場冷熱關鍵在金融。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，必須防止過高的金融杠桿形成房地產(chǎn)泡沫。當前還要繼續(xù)執(zhí)行差別化的信貸政策。
二是改革土地制度增加有效供給。陳晟認為，房地產(chǎn)市場最終仍取決于供求關系，應積極調(diào)整結(jié)構(gòu)，適度降低工業(yè)用地和商業(yè)用地指標，增加住房用地指標平抑房價。同時試點農(nóng)村集體建設用地入市，增加土地的長期供應。“地方政府壟斷土地市場是導致地價房價越來越高的重要原因。”顧云昌說，土地制度改革對促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展意義重大。
三是推進房地產(chǎn)稅的立法。秦虹建議盡快推進住房信息聯(lián)網(wǎng)和不動產(chǎn)登記制度工作，在此基礎上推進房地產(chǎn)稅。顧云昌建議，通過加快房地產(chǎn)稅立法，調(diào)整改革房地產(chǎn)業(yè)稅收體系，增加持有環(huán)節(jié)的稅收比重，降低交易環(huán)節(jié)的稅收，理順開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費征收。
專家指出，長效機制是決定我國樓市能否從政策市向市場市順利過渡的關鍵。６月底未能“順產(chǎn)”的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》、“呼聲大、動靜小”的房產(chǎn)稅試點等都說明其中的利益博弈和難度。一些改革方向已成共識，但關鍵在于政府能否拿出改革攻堅的勇氣，超脫利益掣肘，讓長效機制按照既定時間表、路線圖推進。
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