國家統(tǒng)計(jì)局18日公布了7月份全國房價(jià)變動情況，70個大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下調(diào)城市達(dá)到了64個，創(chuàng)歷史紀(jì)錄，這也是房價(jià)環(huán)比連續(xù)第3個月下降。值得關(guān)注的是，一線城市首次出現(xiàn)了住宅指數(shù)全面下調(diào)。不過，同比來看，價(jià)格下降的城市僅有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。
與此同時(shí)，市場下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷。7月份全國一、二線城市合計(jì)土地出讓金同比下調(diào)46%，降到歷史最低點(diǎn)，平均溢價(jià)率僅為5.5%，“底價(jià)成交”成為近期土地市場最新寫照。
業(yè)界判斷，未來一二線城市樓市價(jià)格將面臨調(diào)整，三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。土地市場則將繼續(xù)趨冷，在房企承壓之下，企業(yè)拿地將進(jìn)入全面保守狀態(tài)。
●南方日報(bào)駐京記者 劉曉靜 實(shí)習(xí)生 農(nóng)海默
房價(jià)新房價(jià)格同比漲幅收窄
統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有2個。
環(huán)比價(jià)格變動中，最高漲幅為0.2%，杭州、三亞兩個城市降幅均達(dá)2%以上，最低的杭州降幅達(dá)2.5%。在北上廣深四大一線城市中，廣州環(huán)比下降1.3%。
與去年同月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有3個，持平的城市有2個，上漲的城市有65個。7月份，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為7.2%，最低為下降4.9%。
二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有65個，持平的城市有4個，上漲的城市有1個。環(huán)比價(jià)格變動中，最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。
與去年同月相比，70個大中城市中，價(jià)格下降的城市有15個，持平的城市有4個，上漲的城市有51個。7月份，同比價(jià)格變動中，最高漲幅為7.4%，最低為下降10.2%。
“房價(jià)環(huán)比下降的城市個數(shù)有所增加是由于市場預(yù)期依然不明，購房者不少選擇觀望。”對于房價(jià)環(huán)比的下降，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉給出上述分析。
此外，盡管房價(jià)同比仍然上漲，但漲幅收窄明顯。從漲幅來看，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的65個城市漲幅均出現(xiàn)回落，二手住宅價(jià)格同比上漲的51個城市中，50個城市漲幅回落，1個持平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉據(jù)記者表示，70大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)再次出現(xiàn)平均環(huán)比下調(diào)，這已經(jīng)是連續(xù)第3個月平均環(huán)比下調(diào)。
“70大中城市新建商品房從4月份最后一次的平均環(huán)比上漲0.06%，5月份環(huán)比下調(diào)0.15%，6月份環(huán)比下調(diào)0.48%，7月份再次出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)0.93%。”張大偉稱，今年以來，樓市變化的速度已經(jīng)超過市場預(yù)期，樓市下調(diào)已經(jīng)從個別城市到區(qū)域，如今已經(jīng)開始了全面調(diào)整。
值得注意的是，北上廣深四大城市首次出現(xiàn)了住宅指數(shù)的全面下調(diào)。其中，上海環(huán)比下降1.4%，廣州和北京均環(huán)比下降1.3%，深圳環(huán)比下降0.6%。
面對一線城市住宅指數(shù)的首次全面下調(diào)，有專家指出從目前來看，未來一二線城市市場價(jià)格將面臨調(diào)整，三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免。
“樓市依然處于明顯調(diào)整過程中，主要城市新房市場的巔峰期已過，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長空間有限，其中部分二三線城市增長過快，需求已被透支。6-7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價(jià)。”張大偉預(yù)計(jì)，未來二線城市下調(diào)房價(jià)的項(xiàng)目將明顯增加。整體市場在3季度將依然處于以價(jià)換量過程中。
張大偉并指出，盡管近期多地相繼放松“限購”，但本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的微調(diào)亦難以拉動市場成交。
土地20大房企拿地開支同比減近四成
市場下行，銷售受壓，土地市場亦由熱轉(zhuǎn)冷。“底價(jià)成交”是近期土地市場的寫照。持續(xù)接近半年的樓市降溫，逐漸傳遞到了土地市場。一二線城市的土地市場均出現(xiàn)了降溫，其中標(biāo)桿房企拿地也愈加謹(jǐn)慎。
來自中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)，7月份，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及杭州、南京等36個二線城市合計(jì)土地出讓金為1054億元，比2013年同期下調(diào)46%。平均溢價(jià)率僅為5.5%，也降到歷史最低點(diǎn)。
張大偉分析，在持續(xù)接近半年的地?zé)岱坷浜?，土地市場逐漸開始降溫。此前認(rèn)為影響較小的一線城市，交易市場也明顯降溫。房企由于銷售不佳，資金鏈趨緊等因素，購地已趨于謹(jǐn)慎。
“包括遠(yuǎn)洋、萬科、保利、恒大、龍湖等在內(nèi)的20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4-6月連續(xù)3個月不足200億元，最近3個月更是在百億周圍徘徊。”張大偉稱，截至18日20大房企拿地95.3億元，其中最多的萬達(dá)在杭州及青島有所入賬，其他其實(shí)均在土地市場保持克制。
而中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，截至18日，前8月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1825.2億元，相比2013年同期的2946.2億，減少了1121億，同比減少幅度高達(dá)38%。
對于土地市場的轉(zhuǎn)冷，張大偉稱，一方面房企銷售業(yè)績不甚樂觀，房企資金回落情況不夠理想，拿地更為冷靜；另一方面，政府也在房地產(chǎn)市場降溫之際放緩了推地步伐。
展望土地市場后市，張大偉判斷，2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。
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