今年，房地產(chǎn)的秋天似乎早就開(kāi)始了。

    年初，著名地產(chǎn)預(yù)言家、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就提醒同行今年的日子不會(huì)很好過(guò)；9月中旬，任志強(qiáng)再一次表達(dá)對(duì)今年行業(yè)前景的不樂(lè)觀，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)下滑時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一定也會(huì)下滑，同時(shí)值得擔(dān)心的還有房企資金到位情況、市場(chǎng)供應(yīng)壓力等。

    來(lái)自全國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，1-8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降10.0%。北京作為一直被認(rèn)為“最一線”、市場(chǎng)相對(duì)最堅(jiān)挺的城市，在整個(gè)樓市下行的趨勢(shì)中也未能獨(dú)善其身。無(wú)論從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，還是從市場(chǎng)現(xiàn)象看，2014年的北京樓市鮮見(jiàn)亮點(diǎn)。不過(guò)對(duì)于眾多買(mǎi)房人而言，樓市下行至此，也已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)購(gòu)房窗口期。

    銷(xiāo)售量“降”字當(dāng)頭

    官方統(tǒng)計(jì)顯示，1-8月，北京全市商品房銷(xiāo)售面積為774.4萬(wàn)平方米，同比下降33%；住宅銷(xiāo)售578.6萬(wàn)平方米，同比下降31.7%。

    北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字表明，全市商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)娜ツ觊_(kāi)始進(jìn)入下行通道，在去年底開(kāi)始出現(xiàn)銷(xiāo)售面積同比下降（去年1-12月同比下降2.1%），今年初（1-2月）懸崖式來(lái)到同比下降39.1%的水平，此后一直保持在同比下降30%以上的水平。

    而在價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，北京8月，新建商品住宅環(huán)比下降1.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.9%。北京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌，二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)5個(gè)月下跌。同時(shí)，雖然同比價(jià)格仍然是上漲，但漲幅已經(jīng)在收窄。

    相對(duì)于銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上的下降，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則是上漲的。1-8月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2261.8億元，同比增長(zhǎng)13.9%；住宅投資完成1167億元，同比增長(zhǎng)26.8%。

    從土地市場(chǎng)看，截至9月中旬，全市已經(jīng)成交120宗土地，土地出讓金超過(guò)1532億元，同比增長(zhǎng)38.8%。

    樓市遭遇多重壓力

    對(duì)于樓市銷(xiāo)量的下行，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為首先與北京樓市政策壓力密不可分。和其他多個(gè)城市相繼放松或取消限購(gòu)不同，作為嚴(yán)厲程度首屈一指的北京，限購(gòu)政策卻沒(méi)有松動(dòng)。

    在整個(gè)房地產(chǎn)降溫的背景下，6月底，呼和浩特在全國(guó)率先明文取消限購(gòu)。隨后，越來(lái)越多的城市開(kāi)始跟進(jìn)。截至9月21日，在南京取消限購(gòu)后，全國(guó)40多個(gè)限購(gòu)城市，只有京滬廣深四個(gè)一線城市和珠海、三亞未取消限購(gòu)。

    北京會(huì)不會(huì)取消或者適度放松限購(gòu)？雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為限購(gòu)是遲早要退出的，在今年這種淡市退出，對(duì)市場(chǎng)影響不至于太大，但北京還是看不出限購(gòu)放松的跡象。

    7月底，北京市市長(zhǎng)王安順在上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，北京不會(huì)輕易放松限購(gòu)等措施，否則會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。

    不過(guò)，相對(duì)于限購(gòu)政策，限貸政策的從緊，更被業(yè)內(nèi)人士視為影響樓市銷(xiāo)售的最大因素。

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就在最近表示，去年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)交易量下滑，而房地產(chǎn)交易量的下滑就在于金融市場(chǎng)的不開(kāi)放，銀行大幅提高了個(gè)人消費(fèi)信貸利率，增加了購(gòu)房成本。

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱也曾結(jié)合全國(guó)市場(chǎng)談到，限購(gòu)放松只是說(shuō)買(mǎi)房人可能有了購(gòu)房資格，但是購(gòu)買(mǎi)力還是問(wèn)題，樓市最核心的問(wèn)題是剛需購(gòu)買(mǎi)力不足。

    除限購(gòu)、限貸政策影響外，北京樓市在今年還面臨的一個(gè)獨(dú)有情況是，自住房影響開(kāi)始蔓延。自住房一方面降低了許多購(gòu)房人的入市門(mén)檻，但同時(shí)也分流了普通商品住宅市場(chǎng)的需求，并帶來(lái)了強(qiáng)烈的觀望情緒，最終導(dǎo)致許多樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。

    自住房沖擊區(qū)域市場(chǎng)

    類(lèi)似金隅匯星苑、匯景苑，一個(gè)自住房項(xiàng)目就能鎖定20多萬(wàn)買(mǎi)房人，這也間接導(dǎo)致許多樓盤(pán)蓄客與可售房源比明顯下降。

    9月中旬，有網(wǎng)站釋放了“朝陽(yáng)東壩精裝學(xué)區(qū)現(xiàn)房均價(jià)30000”的消息。這個(gè)學(xué)區(qū)現(xiàn)房就是首開(kāi)旗下常青藤項(xiàng)目。

    在今年，首開(kāi)常青藤成為北京在售老項(xiàng)目降價(jià)的代表。6月底，常青藤推出特價(jià)房，均價(jià)在34000-35000元/平方米，相對(duì)于此前一度在42000元/平方米水平的價(jià)格下調(diào)明顯。8月中，根據(jù)記者了解，常青藤的現(xiàn)房售價(jià)約為33000元/平方米。

    對(duì)于首開(kāi)常青藤的降價(jià)，市場(chǎng)分析人士就談到，常青藤所在的朝陽(yáng)東壩板塊，本身就有金隅匯景苑等自住房項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。這給常青藤這樣的商品住宅樓盤(pán)帶來(lái)不小的壓力。

    自住商品房2013年開(kāi)始推出，其價(jià)格低于周邊商品房30%（實(shí)際可能更多）的優(yōu)勢(shì)，去年底就開(kāi)始引起其他一些房企人士的擔(dān)心。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還認(rèn)為，北京兩年7萬(wàn)套自住房的供應(yīng)量，對(duì)于年成交量在12萬(wàn)上下的新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)很巨大的數(shù)字。

    而從記者前期采訪了解看，眾多買(mǎi)房人開(kāi)始申購(gòu)自住房，從而暫停在普通商品住宅市場(chǎng)出售，形成了濃重的觀望情緒，也間接導(dǎo)致許多樓盤(pán)蓄客與可售房源比明顯下降。

    房?jī)r(jià)出現(xiàn)“點(diǎn)狀”松動(dòng)

    在上述情況下，包括朝陽(yáng)東壩、通州臺(tái)湖、大興亦莊、房山等區(qū)域，均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)，房企促銷(xiāo)的手段也愈發(fā)靈活。

    例如在通州臺(tái)湖，東亞旗下印象臺(tái)湖、尚品臺(tái)湖均下調(diào)了售價(jià)。最明顯的是在8月中旬，印象臺(tái)湖辦公類(lèi)產(chǎn)品從每平方米2.1萬(wàn)元降到1.49萬(wàn)元，降幅達(dá)6000元/平方米，住宅類(lèi)產(chǎn)品降價(jià)也達(dá)4000元/平方米。

    東亞新華營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬曾對(duì)記者表示，降價(jià)主要是公司為了加速回款、尋求拿地，目前不少地塊底價(jià)成交，是一個(gè)拿地?cái)U(kuò)張的好時(shí)機(jī)。

    但接近東亞新華的人士也透露，印象臺(tái)湖也感受到自住房分流的市場(chǎng)需求，加上區(qū)域其他樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力，因此選擇了降價(jià)。

    同在臺(tái)湖板塊，首開(kāi)萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)的臺(tái)湖新城·公園里項(xiàng)目，今年上半年入市，成交均價(jià)約2.7萬(wàn)元/平方米，相對(duì)于去年底預(yù)期超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的售價(jià)，實(shí)際推盤(pán)價(jià)格下調(diào)了。而這背后也有萬(wàn)科因應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)和限價(jià)，將精裝房改為毛坯房的原因。

    今年，采取諸如特價(jià)房、零首付之類(lèi)靈活促銷(xiāo)手段的房企和項(xiàng)目還有很多，諸如北京城建在亦莊的海梓府，京投萬(wàn)科在豐臺(tái)的西華府，合景在房山的合景領(lǐng)峰，合生在通州的濱江帝景，等等。

    萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在是非常典型的市場(chǎng)狀態(tài)，已經(jīng)沒(méi)有或者說(shuō)找不到太多投資性需求，剛需占非常大的比重，價(jià)格是很重要的決心因素。價(jià)格只要合理，定位準(zhǔn)確，還是有不少賣(mài)得不錯(cuò)的項(xiàng)目。因此，房企平價(jià)或者以某種方式促銷(xiāo)推盤(pán)，已經(jīng)是常態(tài)。

   土地市場(chǎng) 感受“冰桶挑戰(zhàn)”

    9月4日，北京豐臺(tái)南苑和麗澤商務(wù)區(qū)各有一宗土地成交，兩宗地出讓金合計(jì)超過(guò)43億元，也將北京今年土地出讓金金額拉高到1500億元。

    截至9月中旬，北京今年土地出讓金達(dá)到1532億元，同比增幅達(dá)到38.8%。雖然整體數(shù)據(jù)很好看，但實(shí)際上北京土地市場(chǎng)在今年也經(jīng)歷了一個(gè)高峰墜石的變化，不啻于也接受了一次“冰桶挑戰(zhàn)”。

    在今年前4月，北京土地出讓金就突破了千億大關(guān)。豐臺(tái)西局、大興黃村地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。龍湖、泰禾進(jìn)駐西局，該區(qū)域樓面價(jià)漲到6萬(wàn)元/平方米水平，泰禾剛在黃村以2萬(wàn)元/平方米的高價(jià)拿地，恒大隨后就將黃村土地樓面價(jià)推高到3萬(wàn)元/平方米。

    整體來(lái)看，在今年前4月，北京土地市場(chǎng)熱鬧非凡，房企拿地積極性高漲。在北京接近4年沒(méi)拿地的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，在今年1月，8天的時(shí)間拿下3宗土地，出讓金合計(jì)超過(guò)73億元。

    不過(guò)從5月開(kāi)始，樓市低迷開(kāi)始影響到土地市場(chǎng)。北京5月、6月兩個(gè)月沒(méi)有宅地成交。隨后，底價(jià)成交、低溢價(jià)率成交開(kāi)始成為土地市場(chǎng)主流。7月底，更是出現(xiàn)了朝陽(yáng)區(qū)孫河兩宗優(yōu)質(zhì)宅地流拍。對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊流拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面由于政府確定的底價(jià)太高，另一方面也因?yàn)榉科笤谙滦袠鞘兄虚_(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。

    近幾個(gè)月，北京土地市場(chǎng)難得一見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊是西城區(qū)華嘉胡同地塊，該地塊最終以74.6億元成交，溢價(jià)率超過(guò)100%。不過(guò)該宗地塊由于地處金融街核心區(qū)域，特殊性較強(qiáng)。

    對(duì)于接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，北京土地價(jià)格依然會(huì)處于高位，房企拿地積極性相比之前總體還在降溫。

    8月底，此前流拍的孫河BCDE地塊重新掛出，起始價(jià)從46億元降到42.3億元。有孫河區(qū)域開(kāi)發(fā)商預(yù)判，該地塊應(yīng)有接手企業(yè)，但仍將是低溢價(jià)率成交。

    二手房市場(chǎng) 顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象

    雖然二手房在今年上半年同比表現(xiàn)低迷，但從6月開(kāi)始，二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)些許積極信號(hào)。

    北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從6月到8月，北京二手住宅簽約套數(shù)從6546套穩(wěn)步增加到8434套。8月的二手住宅成交量也是近5個(gè)月以來(lái)的高點(diǎn)。

    此外，據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)，9月中上旬，北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到5484套，比上月同期上漲6.9%，28547元/平方米的成交均價(jià)比上月小幅增加1.3%。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，9月中上旬，二手住宅市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的特征在繼續(xù)，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了階段性企穩(wěn)、試探性上揚(yáng)。

    對(duì)于二手房市場(chǎng)的這種新變化，北京中原首席分析師張大偉認(rèn)為，信貸放寬加速是影響二手房市場(chǎng)的重要原因，加上之前二手房市場(chǎng)的價(jià)格降幅超出預(yù)料，部分二手房源均價(jià)比年初下跌超過(guò)15%，吸引了購(gòu)房者入市。在這種情況下，成交量開(kāi)始筑底，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度從而也開(kāi)始放緩。

    占據(jù)北京二手房市場(chǎng)最大份額的鏈家地產(chǎn)，在8月統(tǒng)計(jì)到日均客源量繼續(xù)回升，環(huán)比增加3%。鏈家預(yù)計(jì)在需求回流的帶動(dòng)下，未來(lái)一段時(shí)間成交量仍將保持回升態(tài)勢(shì)。賣(mài)家預(yù)期也逐漸改變，降價(jià)意愿有所下降，但價(jià)格上漲房源的市場(chǎng)接受度仍然會(huì)很低。

    高端市場(chǎng) 平價(jià)開(kāi)盤(pán)低調(diào)搶市

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上半年，北京共有13個(gè)單價(jià)超5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅產(chǎn)品獲批入市，新增1888套供給。但成交只有897套，同比下降57%，成交金額僅為92億元，同比減少105億元。

    在今年剛需盤(pán)直接受到自住房沖擊的同時(shí)，高端住宅市場(chǎng)也沒(méi)能獨(dú)善其身。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，高端樓盤(pán)的成交下行，與二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌有關(guān)系，許多計(jì)劃“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型置業(yè)者因?yàn)樵蟹慨a(chǎn)無(wú)法收儲(chǔ)，導(dǎo)致延遲購(gòu)置新房產(chǎn)。

    在這樣的情況下，京城高端樓盤(pán)入市姿態(tài)也頗為低調(diào)。諸如8月中旬首次開(kāi)盤(pán)的琨御府項(xiàng)目，實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)不到7萬(wàn)元/平方米，和周邊部分二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。這種平價(jià)策略為項(xiàng)目帶來(lái)開(kāi)盤(pán)24億元的認(rèn)購(gòu)額。

    機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示，8月，公寓豪宅成交達(dá)到180套，環(huán)比大增73%。這就和多個(gè)項(xiàng)目“低價(jià)”入市凸顯性價(jià)比，吸引大量購(gòu)房需求有關(guān)。諸如清河板塊的華潤(rùn)萬(wàn)橡府，以不到6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，相對(duì)于五環(huán)外的一些競(jìng)品項(xiàng)目，展現(xiàn)了更高的性價(jià)比。

    ■ 預(yù)測(cè)

    樓市“下行通道”還將走多久？

    對(duì)于接下來(lái)的樓市走勢(shì)，包括任志強(qiáng)等業(yè)內(nèi)人士還是傾向于認(rèn)為，從政策層面上來(lái)看，北京樓市限購(gòu)政策不可能放開(kāi)。信貸是否放松，將成為判斷未來(lái)樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

    北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，全國(guó)政策面的轉(zhuǎn)寬松，對(duì)購(gòu)房者心理出現(xiàn)支撐，入市積極性在增加，但觀望依然是主流。對(duì)于房企而言，為確保全年銷(xiāo)售，不得不沖刺入市。亞豪機(jī)構(gòu)則分析認(rèn)為，年底前自住型商品房還將與剛需項(xiàng)目爭(zhēng)奪客源，剛需住宅普遍存在競(jìng)爭(zhēng)壓力，或?qū)⒁l(fā)價(jià)格肉搏戰(zhàn)。

    一家上市房企北京公司高管也談到，從下半年開(kāi)始到現(xiàn)在感覺(jué)還是有壓力的，從三個(gè)季度情況看，年底前樓市很難有井噴式的增長(zhǎng)。

    雖然9月不少樓盤(pán)加速供應(yīng)，成交量也表現(xiàn)平穩(wěn)，但到10月，預(yù)計(jì)入市樓盤(pán)僅有22個(gè)，這也反映出房企推盤(pán)心態(tài)的糾結(jié)。

    不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士也建議，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，樓市下行通道中，購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)還可能出現(xiàn)波動(dòng)，但現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)下出手買(mǎi)房已經(jīng)是在“抄底過(guò)程中”。