降準(zhǔn)、降息、又降準(zhǔn)、又傳降息……“繁忙”的樓市政策讓不少購房者也產(chǎn)生了些許慌亂。更多市民開始疑惑，目前濟(jì)南的樓市庫存量到底是多少?消化庫存的周期是否在合理范圍內(nèi)?

庫存量：2012年以來逐年遞增

庫存壓力是判斷濟(jì)南房價走勢的一個重要參照，也直接影響購房者的市場預(yù)期。目前濟(jì)南新建商品住宅的庫存量到底是多少?

目前濟(jì)南對外提供樓市調(diào)研數(shù)據(jù)的民間機(jī)構(gòu)至少有4家，主要是世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、合富輝煌，不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的濟(jì)南新建商品住宅的庫存量也不同。以世聯(lián)地產(chǎn)為例，對比2015年3月底數(shù)據(jù)，世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計濟(jì)南一季度新建商品住宅的總供應(yīng)量為325.81萬平方米，總成交量為149.62萬平方米，因此截至3月底濟(jì)南的庫存量為176.9萬平方米。而另一家的數(shù)據(jù)則顯示，截至2015年3月濟(jì)南的新建商品住宅庫存量為473.2萬平方米。

庫存差別巨大原因何在?統(tǒng)計的數(shù)據(jù)源不同。濟(jì)南世聯(lián)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱江告訴記者，他們選取的樣本是濟(jì)南市區(qū)建筑面積在2萬平方米以上的普通住宅，不包含長清、章丘等地。他們與各大樓盤有數(shù)據(jù)共享平臺，成交量來自樓盤實時數(shù)據(jù)。某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們的數(shù)據(jù)主要來自官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

記者查找兩大數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，雖然庫存數(shù)據(jù)不同，但是2012年以來，兩者統(tǒng)計的濟(jì)南存量房的變化趨勢相同。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年底至2014年底濟(jì)南新建商品住宅的存量變化為103.08萬平方米、145.02萬平方米、237.5萬平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)為209.7萬平方米、371.5萬平方米、508.7萬平方米，都呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。

隨著一系列新政的落地，今年一季度上述兩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的存量也出現(xiàn)了回落。

去庫存：消化存量周期在健康范圍內(nèi)

到底什么庫存量才是合理的呢?對此，業(yè)內(nèi)專家表示，樓市庫存量并不存在絕對的合理值，去化周期才是關(guān)鍵問題。

庫存量除以過去12個月的月均去化面積就是去化周期。去化周期能夠在一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。朱江表示，一般來說，去化周期在6個月以下，說明樓市供不應(yīng)求;去化周期在6至12個月，代表樓市供求平衡;去化周期在12至18個月的話，則樓市供過于求。

根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，3月底濟(jì)南的庫存量為176.9萬平方米，前12個月的月均成交量為55.86萬平方米，因此截至3月底今年的新建商品房去化周期為3.2個月。“總體偏低，處于比較健康的狀況。”朱江表示，市民在購房的時候感覺不到供應(yīng)量偏低是因為市場上存在“沒有拿到預(yù)售許可證的房源已經(jīng)開始公開認(rèn)籌”的現(xiàn)象。

“我們統(tǒng)計機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的去化周期為7.1個月。”濟(jì)南機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然兩個機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的去化周期不同，但是雙方均表示，目前濟(jì)南去化周期在合理健康范圍。上述負(fù)責(zé)人告訴記者，去化周期是一個不斷變化的量，因為庫存量隨著新增量增加，又隨著成交量消減，時時都在變化中，月均成交量也是變量。“2014年10月底，濟(jì)南新建商品住宅的庫存量為508.7萬平方米，達(dá)到一段時間的峰值，當(dāng)時的去化周期為9.8個月。”該負(fù)責(zé)人說，庫存量處于較高水平時，開發(fā)商需要實施以去庫存為主的銷售策略，以此保證月均成交量處于較高水平。