“對(duì)于環(huán)北京區(qū)域的樓市來(lái)說(shuō)，一些消息、傳言往往要比真實(shí)的供需關(guān)系更能決定區(qū)域市場(chǎng)的走向。”日前，一位深耕環(huán)北京區(qū)域的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

事實(shí)上，很多業(yè)界人士對(duì)此深有同感。“聽(tīng)風(fēng)”，折射出的正是環(huán)北京樓市的一大特點(diǎn)，即各種政策、消息、概念左右著市場(chǎng)的起伏。

一年多前，京津冀協(xié)同發(fā)展的提出，帶動(dòng)了整個(gè)環(huán)京區(qū)域非理性上漲。如今，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》即將出臺(tái)，經(jīng)歷了一年沉浮的環(huán)京樓市表現(xiàn)又是如何？

《綱要》將出臺(tái)，樓盤猛漲價(jià)

近半個(gè)月來(lái)，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》即將出臺(tái)的消息在熱傳，于是，在河北環(huán)京的周邊縣市，樓市也開(kāi)始進(jìn)入新一輪的上漲期，其中尤以京東、京南市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。

最近兩周，記者陸續(xù)走訪燕郊、大廠、香河、固安等地樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，看房者增多、整體價(jià)格上漲已經(jīng)成為這幾個(gè)區(qū)域的普遍現(xiàn)象。

“《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》要出臺(tái)的消息，對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉升作用是比較明顯的。”位于天津武清、鄰近河北香河的卓達(dá)三溪塘項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)李弢表示，“未來(lái)北京周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)將發(fā)展起來(lái)，會(huì)增加很多區(qū)域的購(gòu)房需求。”

據(jù)了解，河北燕郊、固安是被認(rèn)為吸納北京外溢人口最多的兩個(gè)區(qū)域，近期漲幅明顯。目前，燕郊的住宅均價(jià)已逼近萬(wàn)元，部分地處城北成熟地段的樓盤，如天洋城、富地廣場(chǎng)等甚至已經(jīng)達(dá)到了13000元/平方米的高位。較長(zhǎng)一段時(shí)期保持不溫不火的香河，大部分普通住宅售價(jià)也已達(dá)7000元/平方米左右，個(gè)別較為成熟的項(xiàng)目，如鴻坤·羅納河谷，二手房銷價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到12000元/平方米。而在京南固安，普通商品房房?jī)r(jià)也在這兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)上漲，達(dá)到了7000元-8500元/平方米。

價(jià)格快速上漲的環(huán)北京樓市，已超過(guò)了部分意向客群的承受能力。在燕郊看房的一位購(gòu)房者對(duì)記者說(shuō)：“燕郊的房子賣到1萬(wàn)元/平方米左右我還能接受，賣到14000元/平方米就有點(diǎn)太高了。規(guī)劃利好傳得再好，也得看到現(xiàn)在配套還沒(méi)起來(lái)呢。”

業(yè)界提醒市場(chǎng)存在透支風(fēng)險(xiǎn)

“現(xiàn)在消息非常亂，但是各個(gè)項(xiàng)目都在借機(jī)炒作，比如抓住協(xié)同發(fā)展不放。但是非理性的市場(chǎng)對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，將會(huì)是一個(gè)災(zāi)難。”一位不愿具名的房企開(kāi)發(fā)商表示。他還建議：購(gòu)房者不要只聽(tīng)消息、傳言，更多的是要理性地考慮自身需求與承受能力。“對(duì)于區(qū)域發(fā)展、區(qū)域房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，更有意義的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果有產(chǎn)業(yè)能夠落地，那對(duì)于區(qū)域的拉動(dòng)是很明顯的。”

“《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》獲批，使得北京周邊區(qū)域樓市從長(zhǎng)期來(lái)看是有一定增長(zhǎng)空間的。”偉業(yè)我愛(ài)我家分析師宋輝分析。但他進(jìn)一步表示，目前環(huán)京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)配套和經(jīng)濟(jì)水平依然有限﹐樓市整體需求量不高﹐但房?jī)r(jià)卻在近幾年明顯上漲，一定程度上存在著透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

“對(duì)樓市的升溫我們也很矛盾。作為開(kāi)發(fā)商，我們當(dāng)然希望賣價(jià)越高越好，但是房?jī)r(jià)漲起來(lái)對(duì)我們也不是完全有利。”李弢表示，在公共配套沒(méi)有起來(lái)的前提下，單純地拉高房?jī)r(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有好處的，因?yàn)殡S之而來(lái)的地價(jià)上漲將會(huì)讓開(kāi)發(fā)商“很受傷”。

熱區(qū)探訪

燕郊

售樓街又熱 單價(jià)躥過(guò)萬(wàn)

與通州僅一河之隔的燕郊，樓市的變化往往更容易上躥下跳，熱得快冷得也快。如今的燕郊樓市已經(jīng)達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，正如一位最近幾年在區(qū)域內(nèi)賣房的銷售人員所說(shuō)的：“如果燕郊能漲到1.5萬(wàn)/平方米，也能跌回1.2萬(wàn)/平方米。”

本周二，記者以購(gòu)房者的身份走訪了燕郊樓盤。清晨，燕郊售樓一條街就很熱鬧，各個(gè)售樓處雇傭的臨時(shí)銷售人員不停地給過(guò)往的車輛和人員發(fā)傳單、招呼看房。

來(lái)到一個(gè)售樓處，銷售人員介紹：“富地廣場(chǎng)的住宅還有房源，均價(jià)在13500元/平方米左右。”這個(gè)價(jià)格與半個(gè)月前記者探訪時(shí)不相上下?，F(xiàn)場(chǎng)只有兩組購(gòu)房者在咨詢價(jià)格，并未發(fā)現(xiàn)前一天銷售電話中說(shuō)的“選房的人特別多，再不來(lái)就沒(méi)有好房源了”。

剛走出售樓處大門，便圍上來(lái)三五個(gè)拿著宣傳單的人，七嘴八舌介紹附近樓盤情況，還要帶記者到樓盤售樓處登記信息，提高他們的“業(yè)績(jī)”。

記者跟隨一名中年男子來(lái)到嘉都的售樓處。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹：“燕郊現(xiàn)在賣到13000元-14000元/平方米的項(xiàng)目有不少，比如天洋城，富地等。唯一不過(guò)萬(wàn)的就是嘉都，項(xiàng)目與順義接壤，均價(jià)9000元/平方米左右。”一位現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者說(shuō)：“最近燕郊漲得有點(diǎn)猛了，位置不太好或者單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元我就不考慮了。”
新盤人氣旺 產(chǎn)業(yè)待升級(jí)

由于同北京城區(qū)距離較遠(yuǎn)、缺乏交通配套，位于北京與天津之間的香河樓市在近些年來(lái)一直不溫不火，并沒(méi)有像燕郊一樣形成密集的外溢人口聚集區(qū)域。然而，在今年端午節(jié)期間，記者在香河市場(chǎng)卻看到與印象中截然不同的景象。

在103國(guó)道香河段，不少拿著宣傳單的銷售人員站在國(guó)道兩側(cè)揮舞著宣傳單攔車攬客。當(dāng)記者停下車試圖咨詢時(shí)，從四周更是同時(shí)圍上了多位銷售，試圖向記者推銷各自的樓盤。

“我們項(xiàng)目目前一期為花園洋房，已經(jīng)售罄，二手房?jī)r(jià)格在12000元/平方米左右，在售的二期高層則在7000元-8000元/平方米之間。您如果考慮的話請(qǐng)盡快做決定，因?yàn)檫@些房源現(xiàn)在出手非常快。”在鴻坤·羅納河谷，一名銷售人員向記者介紹。

在鴻坤·羅納河谷東邊、以普通剛需為主的香汐項(xiàng)目，其房?jī)r(jià)也達(dá)到了7000元/平方米，銷售現(xiàn)場(chǎng)人來(lái)人往。據(jù)銷售人員告訴記者，僅開(kāi)盤當(dāng)日就已經(jīng)售出了70余套房，這一成績(jī)?cè)谙愫邮欠浅Ｉ僖?jiàn)的。

除此之外，記者在香河區(qū)域內(nèi)走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)不少樓盤在向購(gòu)房者推售時(shí)依然是以京津冀一體化這一概念來(lái)吸引客戶，寄希望于通過(guò)區(qū)域未來(lái)可能落地的交通、商業(yè)等利好能夠讓客戶做買房決定。按照目前規(guī)劃，香河將來(lái)在商業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)布局方面會(huì)有新的進(jìn)展，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也將會(huì)帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的提升。

“我們?cè)谶@兒買房就圖環(huán)境清靜、房?jī)r(jià)便宜，離北京也不算遠(yuǎn)。”一位在羅納河谷購(gòu)房的女士告訴記者，他們將通州的房子騰給兒子、兒媳居住，自己到香河買了一套更大一點(diǎn)的房子，這樣既改善了生活質(zhì)量，又沒(méi)有太多經(jīng)濟(jì)壓力，周末兒女還比較方便過(guò)來(lái)看看。

大廠

普宅單價(jià)八千 下一個(gè)燕郊？

在燕郊東南方向的大廠，也是許多置業(yè)者的選擇之一。記者從燕郊乘坐看房班車來(lái)到大廠。在潮白家園四期售樓處，記者看到現(xiàn)場(chǎng)比燕郊熱鬧得多，門口停放著許多掛著山東、內(nèi)蒙古、天津、北京等地車牌的私家車。

據(jù)銷售人員介紹：目前項(xiàng)目均價(jià)在8500元/平方米左右，戶型都是90平方米以下的。一位購(gòu)房者說(shuō)，他是從北京過(guò)來(lái)的，準(zhǔn)備結(jié)婚，但沒(méi)有北京的購(gòu)房資格，“本來(lái)打算在燕郊買房，但實(shí)地看了一圈發(fā)現(xiàn)燕郊房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)了，承受不起，只能往大廠這邊來(lái)看看，雖然這邊比之前也漲了不少，相對(duì)燕郊也遠(yuǎn)一些，但總價(jià)應(yīng)該在預(yù)算之內(nèi)”。

午后，記者來(lái)到銷售人員說(shuō)的“價(jià)位更低”的大運(yùn)河孔雀城溫莎郡。該項(xiàng)目雖然屬于香河，但位于大廠和香河的交界處。銷售人員表示：“房源比較充足。住宅均有贈(zèng)送面積，均價(jià)在5500元-6000元/平方米之間。洋房?jī)r(jià)格在6500-7000元/平方米之間。”一位看房人與記者攀談起來(lái)，他說(shuō)：“走京哈高速?gòu)南愫映隹诔鰜?lái)沒(méi)多遠(yuǎn)就到，比較看好這個(gè)區(qū)域的前景，現(xiàn)在唯一不足的是周邊配套不足。”

在回燕郊的班車上，司機(jī)師傅也和記者聊起了這里的樓市。“感覺(jué)這些年來(lái)燕郊、大廠買房的，20%是北京來(lái)的，30%是外地來(lái)的；剩下的50%，一半是炒房團(tuán)，一半是湊熱鬧來(lái)的。”該司機(jī)這樣說(shuō)。

廊坊

房?jī)r(jià)平穩(wěn) 泰禾進(jìn)駐

相對(duì)于環(huán)京幾個(gè)縣市，廊坊市區(qū)的樓市在這一輪京津冀協(xié)同發(fā)展綱要即將出臺(tái)帶來(lái)的熱潮表現(xiàn)中就顯得不那么明顯。

比如，去年3月底開(kāi)盤熱銷的恒大名都，直到今年4月底，價(jià)格依然維持在去年開(kāi)盤均價(jià)6200元/平方米這一基線上，沒(méi)有明顯波動(dòng)。記者本周以購(gòu)房者的身份致電該項(xiàng)目售樓處，銷售人員告訴記者，項(xiàng)目的銷售均價(jià)在最近有小幅上漲，目前的均價(jià)大概在6600元/平方米左右。而位于廊坊廣陽(yáng)區(qū)的某個(gè)大盤，從去年至今其銷售均價(jià)就一直在7000元/平方米上下徘徊。

不過(guò)，目前已經(jīng)有多個(gè)品牌房企進(jìn)駐廊坊市區(qū)。比如早在2011年時(shí)，首開(kāi)地產(chǎn)就在廊坊市區(qū)拿地，恒大、華夏幸福也在廊坊區(qū)域經(jīng)營(yíng)多年。此外記者還獲悉，泰禾地產(chǎn)也于5月中旬同廊坊當(dāng)?shù)匾患掖笮头科蠼M成了合資公司，開(kāi)發(fā)萬(wàn)莊新城項(xiàng)目。

“京津冀地區(qū)是泰禾的戰(zhàn)略布局重點(diǎn)，而地處京津兩大城市之間的廊坊，可同時(shí)承接兩大城市經(jīng)濟(jì)輻射，我們看好廊坊。”泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

固安

打地鐵概念 周漲兩百？

記者趕到固安時(shí)已經(jīng)是端午小長(zhǎng)假最后一天的下午兩點(diǎn)，固安空港家園、和美紫晶花園等樓盤均在售樓處旁打出了地鐵4號(hào)線直通固安或者類似標(biāo)語(yǔ)。據(jù)了解，雖然目前尚無(wú)確切消息證實(shí)地鐵4號(hào)線南延，不過(guò)這一營(yíng)銷手段卻有效地吸引了不少客戶前來(lái)看房。

同時(shí)，記者注意到，同位于京東的香河、燕郊不同，地處京南的固安，購(gòu)房者顯得更加理性。比起規(guī)劃中的交通、醫(yī)療、教育等利好，他們更加關(guān)心已經(jīng)落地和能夠落地的規(guī)劃。

“從你們這個(gè)項(xiàng)目到地鐵天宮院站坐車要多久？開(kāi)車到大廣高速需要幾分鐘？買你們的項(xiàng)目能不能提供北京八中分校的入學(xué)資格？”在一項(xiàng)目售樓處內(nèi)，記者聽(tīng)到一名購(gòu)房者向銷售人員提出了一連串的問(wèn)題，而這些問(wèn)題在同處固安的其他項(xiàng)目售樓處中，也是不斷被購(gòu)房者提及的。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前關(guān)于京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃的內(nèi)容多為猜測(cè)，大多是開(kāi)發(fā)商或利益相關(guān)者散布和傳播的。在這一背景下，樓市對(duì)于傳言的敏感反應(yīng)存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，有了去年樓市“虛火”迅速退去的教訓(xùn)，今年的消費(fèi)者無(wú)論是投資還是自住需求，都會(huì)更加理性一些。

盡管如此，受到京津冀一體協(xié)同發(fā)展綱要即將出臺(tái)的影響，固安房?jī)r(jià)在最近幾個(gè)月還是出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)。“我們這個(gè)項(xiàng)目從五一開(kāi)始，來(lái)訪的人就增長(zhǎng)了很多，平均下來(lái)每周都會(huì)上漲200元/平方米。”和美紫晶花園一名銷售人員告訴記者，目前在固安賣得最好的還是100平方米上下的三居戶型，來(lái)此購(gòu)房的人群也是以在北京工作的人群居多。