最近的樓市，很熱。
8月，房價(jià)再次出現(xiàn)大漲，銷售商和購房者都陷入了瘋狂。中秋節(jié)期間，鄭州搶房“如擠春運(yùn)”，上海老太太直接打“飛的”來搶；合肥購房者冒雨搶房；杭州樓市在19日限購前夜成交破紀(jì)錄，銷售拿著POS機(jī)趕往上海簽單……
國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月房價(jià)環(huán)比和同比上漲的城市均出現(xiàn)增加。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近79個(gè)月的新高。
從最新的數(shù)據(jù)看來，房價(jià)上漲面大幅擴(kuò)大，已經(jīng)由一線城市和部分二線城市擴(kuò)大到了絕大部分二線城市甚至是三線城市。
面對(duì)樓市接力上漲，對(duì)有些地方政府來說，調(diào)控樓市最“立竿見影”的辦法，似乎就是限購。但僅靠“限購”“限貸”就可以完全解決嗎？樓市“高燒不退”的癥結(jié)在哪？
什么原因推高8月房價(jià)？
——“資金潮+資產(chǎn)荒”引發(fā)購房熱潮
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在房價(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，引發(fā)購房者的搶購潮。這一趨勢延續(xù)到了9月初，多地再次出現(xiàn)搶購潮現(xiàn)象，成交明顯升溫。
央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房貸占比新增貸款連續(xù)兩個(gè)月超過50%。8月人民幣新增貸款9487億元，住戶部門貸款新增額度高達(dá)6755億元，環(huán)比增加47.65%。7月份人民幣新增貸款4636億元，其中，住戶部門貸款增加4575億元。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，二季度房價(jià)上漲后首套購房者的房屋增值較快，改善型需求被快速釋放。同時(shí)，由于潛在購房者對(duì)政策后續(xù)走向理解的模糊，引發(fā)8月份樓市的搶購潮，推高房價(jià)。建議后續(xù)各地出臺(tái)政策時(shí)，加強(qiáng)會(huì)議保密，防止各類謠言出現(xiàn)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。
限貸、限購效果如何？
——8月施行限貸兩城房價(jià)漲幅擴(kuò)大
記者梳理顯示，一線城市外，目前蘇州（8月12日起施行）、廈門（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）重啟了限購政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武漢（9月1日起施行）出臺(tái)了限貸政策。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，除已出臺(tái)政策的城市外，未來福州、天津、無錫、濟(jì)南、青島、南昌、惠州、昆山等城市都會(huì)有限購或限貸的可能。
統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然合肥和南京8月份前半月就施行了限貸政策，但上述實(shí)施限購或限貸的二線城市（不包括蘇州）8月份新房價(jià)格繼續(xù)保持上漲勢頭，環(huán)比漲幅均超過3%。其中，南京、杭州、合肥、武漢四個(gè)城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大。不在70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的蘇州則出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比下降現(xiàn)象，來自中國某研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，蘇州房價(jià)環(huán)比下降0.25%。
房地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，重啟限購、限貸城市的房價(jià)、成交量短期內(nèi)大跌的可能性不存在。目前各地出臺(tái)的政策調(diào)控力度總體相對(duì)溫柔，無組合拳，暫時(shí)無法撫平供需波動(dòng)，解決不了住宅庫存不足、資源集中、資產(chǎn)荒等現(xiàn)象。
房價(jià)未來怎么走？
——房價(jià)上漲難抑制，需警惕過熱風(fēng)險(xiǎn)
嚴(yán)躍進(jìn)表示，基于目前一線城市可售房源嚴(yán)重不足的事實(shí)，后續(xù)房價(jià)將繼續(xù)上漲，抑制房價(jià)上漲依然是比較艱巨的任務(wù)；二線城市也有類似的邏輯，增幅較大；三線城市繼續(xù)小漲，無錫等城市則是本輪三線城市中上漲較快的城市。
張大偉認(rèn)為，當(dāng)下資金潮下，杭州等多個(gè)城市的限購、限貸政策的力度對(duì)市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價(jià)繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢。
“政策真正落地和影響交易，要到明年上半年，期間房價(jià)過熱風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國房價(jià)4月份曾步入“過熱”區(qū)間，5-7月份重新回到“偏熱”區(qū)間，8月份重回“過熱”區(qū)間。房價(jià)過熱會(huì)引起新的問題，例如房貸資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大、房價(jià)過熱造成有房和無房群體的財(cái)富分配機(jī)制扭曲。
樓市調(diào)控政策會(huì)有變化？
——專家預(yù)計(jì)進(jìn)入“去庫存和控房價(jià)”并存階段
張大偉認(rèn)為，控房價(jià)需三方面加碼政策——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購房者恐慌，預(yù)期未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)“因城施策”，為了三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，建議銀行對(duì)三四線城市增加利率優(yōu)惠。
謝逸楓認(rèn)為，如果已出臺(tái)收緊政策的二線城市樓市持續(xù)高燒不降，地方肯定會(huì)調(diào)控加碼，最有可能的政策組合拳是提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，取消稅收優(yōu)惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺(tái)等政策。
“信貸收緊是大概率事件，但對(duì)首套肯定不會(huì)收緊，二套收緊是必然的。預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)首付資金來源會(huì)進(jìn)行比較嚴(yán)厲審查。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來政策層面會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較特殊的狀態(tài)，即“去庫存和控房價(jià)”并存的階段，主要省會(huì)城市和熱點(diǎn)三線城市需采取市區(qū)控制房價(jià)，郊區(qū)積極去庫存的方式。
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