隨著“眾籌”在各個(gè)領(lǐng)域風(fēng)生水起，汽車(chē)、房子這樣的大物件，也開(kāi)始加入到“湊份子”購(gòu)買(mǎi)的隊(duì)伍中來(lái)。然而，最近記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的網(wǎng)站顯示“無(wú)法進(jìn)行訪問(wèn)”或停止更新。
原本火熱的房地產(chǎn)眾籌，為何悄然退市？業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于目前國(guó)內(nèi)對(duì)眾籌的相關(guān)規(guī)范尚處真空，不少平臺(tái)打著眾籌的旗號(hào)，利用信息不對(duì)稱(chēng)，利用投資者的錢(qián)為平臺(tái)置辦房產(chǎn)，而投資者并沒(méi)有真正享受到物權(quán)或產(chǎn)權(quán)上的投資回報(bào)。投資者更要當(dāng)心眾籌平臺(tái)卷錢(qián)跑路，到頭來(lái)“竹籃打水一場(chǎng)空”。
愿望是美好的
湊錢(qián)買(mǎi)房等升值
隨著新一輪房產(chǎn)調(diào)控新政落地，買(mǎi)房子的門(mén)檻提高了。
“雖然一直在調(diào)控，但房?jī)r(jià)肯定不會(huì)跌。”上班族小李最近尋思著與兩位好友“眾籌”一套房。“幾年后，等我有了購(gòu)房資格，就把這套房變現(xiàn)賣(mài)了，那時(shí)肯定已經(jīng)升值了。”
小李說(shuō)，他和兩個(gè)朋友瞄準(zhǔn)了一套40多平方米的二手房，售價(jià)200萬(wàn)元出頭，算上稅費(fèi)每人需拿出約70萬(wàn)元。三人約定，如要出售房子，需在購(gòu)房后的2年到5年期間內(nèi)，且至少有兩個(gè)出資人同意才行。
除了像小李這樣熟人“湊份子”買(mǎi)房，不少眾籌網(wǎng)站也進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在“無(wú)憂(yōu)我房”的網(wǎng)站上，十多個(gè)位于朝陽(yáng)、海淀、門(mén)頭溝和石景山等地區(qū)的普通住宅項(xiàng)目在融資，該平臺(tái)通過(guò)VR技術(shù)提前讓投資者看到房屋效果，等房屋眾籌建好后再進(jìn)行分紅。
然而，在蘇寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言看來(lái)，這個(gè)起初盛行于科技文創(chuàng)行業(yè)融資的“眾籌”方式，在房地產(chǎn)行業(yè)蔓延擴(kuò)散，有點(diǎn)“變了味兒”。
薛洪言介紹，目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)眾籌大概有三種模式：一是賣(mài)房或預(yù)售房的營(yíng)銷(xiāo)模式；二是出讓商業(yè)地產(chǎn)的收益權(quán)經(jīng)營(yíng)模式；第三則是將原本不可分割的產(chǎn)權(quán)，在持股平臺(tái)上進(jìn)行分割出讓。
比較典型的案例之一，是2015年碧桂園的上海嘉定項(xiàng)目以“一平方米”作為眾籌單位，投資者可購(gòu)買(mǎi)，在樓盤(pán)完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權(quán)益。之后，投資者可選擇眾籌權(quán)利轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)、直接擁有該套住房，或是委托開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后轉(zhuǎn)成收益權(quán)。
現(xiàn)實(shí)是殘酷的
房產(chǎn)眾籌被叫停
記者近日嘗試打開(kāi)一家房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的官網(wǎng)，頁(yè)面卻顯示“無(wú)法訪問(wèn)”。而另一家“拼房網(wǎng)”的首頁(yè)則好久沒(méi)有更新了，“火熱融資”“轉(zhuǎn)讓推薦”“成功案例”等內(nèi)容板塊空無(wú)一物。
記者看到，該平臺(tái)最新的項(xiàng)目更新為2016年8月3日發(fā)布的“中糧錦云項(xiàng)目出售公告”。頁(yè)面信息顯示，該項(xiàng)目已于2016年7月31日以450萬(wàn)元出售，總收益率預(yù)計(jì)為20%左右，一到兩個(gè)月回款，具體以實(shí)際回款時(shí)間及金額為準(zhǔn)。之后，便沒(méi)有新的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目上線(xiàn)了。
這與近日深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)眾籌企業(yè)下發(fā)的“最后通牒”不無(wú)關(guān)系。11月10日，該協(xié)會(huì)要求，一個(gè)月內(nèi)深圳房地產(chǎn)眾籌完成清理整頓。
早在今年4月，該協(xié)會(huì)就已發(fā)布《關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》，全面叫停房地產(chǎn)眾籌，要求正在募集的項(xiàng)目立即停止募集并歸還投資人資金；已募集完畢的項(xiàng)目，立即下線(xiàn)并不得繼續(xù)提供任何服務(wù)或收取任何費(fèi)用。任何企業(yè)不得通過(guò)更改名稱(chēng)、修改資金用途、轉(zhuǎn)為線(xiàn)下籌集等方式變相繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)涉及房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的平臺(tái)將近10家，在6月底左右，幾乎所有的平臺(tái)已終止上新項(xiàng)目。其中，“愛(ài)房籌”已將近5個(gè)月沒(méi)有再上新項(xiàng)目，而“拼房網(wǎng)”則表示“暫時(shí)不做了”。
風(fēng)險(xiǎn)是很大的
大額投資需謹(jǐn)慎
那么，“湊份子”買(mǎi)房究竟靠譜嗎？為何引發(fā)相關(guān)部門(mén)頻頻出手？
“這幾種類(lèi)型實(shí)際上都背離了眾籌的本質(zhì)。”薛洪言認(rèn)為，“房地產(chǎn)眾籌也好，汽車(chē)眾籌也罷，其實(shí)并不靠譜，以低于市場(chǎng)價(jià)值的錢(qián)籌集一套房或一輛車(chē)，在短暫持有幾個(gè)月后再賣(mài)出，通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)來(lái)賺取差價(jià)獲得收益。有點(diǎn)像之前的1元奪寶，具有一定的博彩性質(zhì)。”
同時(shí)，這種“湊份子”買(mǎi)房的方式也被一些炒房客拿來(lái)投機(jī)，“蚍蜉撼大樹(shù)”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，叫停房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)是此前叫停、清查“首付貸”，防止投機(jī)性炒房舉措的延續(xù)。這些房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)的項(xiàng)目大多集中在土地資源緊缺、房?jī)r(jià)高企的一線(xiàn)城市，投資者從短線(xiàn)交易從中獲利，哄抬房?jī)r(jià)，不利于樓市的健康發(fā)展。
值得注意的是，不少投資者盲目關(guān)注收益，并未注意到其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。
“國(guó)內(nèi)不少投資者急于在短期內(nèi)獲得收益，不少平臺(tái)推出了7天、15天、1個(gè)月這樣的短期投資。平臺(tái)利用信息不對(duì)稱(chēng)，投資者注冊(cè)時(shí)同意的協(xié)議不少都是債權(quán)，而非真正的物權(quán)或產(chǎn)權(quán)。”盈燦咨詢(xún)眾籌研究員陳摯說(shuō)。
據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》，房屋實(shí)行登記制，房屋共有人的信息須全部體現(xiàn)在《房產(chǎn)證》上。如果《房產(chǎn)證》只登記了一個(gè)人的名字，那么該房屋就是該人的私有財(cái)產(chǎn)，而非共有。
“一個(gè)房產(chǎn)證上不可能寫(xiě)100個(gè)人的名字，房子最終還是平臺(tái)的，只是暫時(shí)用投資者的錢(qián)買(mǎi)到了房產(chǎn)。但投資人對(duì)房子幾乎沒(méi)有處置權(quán)，而所獲收益大多是用后入局人的錢(qián)還前面人的錢(qián)。”陳摯說(shuō)，“所以，最終房子賣(mài)了多少錢(qián)，投資人并不知道。目前也沒(méi)相關(guān)的政策去明確到底該如何操作。平臺(tái)這些不透明的信息，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)暗藏風(fēng)險(xiǎn)。”
對(duì)此，薛洪言也提醒廣大市民，目前做房地產(chǎn)眾籌的基本是小平臺(tái)，投資者要謹(jǐn)防平臺(tái)卷款跑路的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)心最后“竹籃打水一場(chǎng)空”。
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