限購(gòu)之下無(wú)空間
曾經(jīng)被寄予厚望的房產(chǎn)稅,為何尚在試點(diǎn)環(huán)節(jié)就如此慘淡,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示,實(shí)際上在現(xiàn)在的政策環(huán)境下,房產(chǎn)稅根本沒(méi)有發(fā)揮作用的環(huán)境,房產(chǎn)稅的效果實(shí)際上根本無(wú)從評(píng)價(jià)。
由于同時(shí)實(shí)施限購(gòu)令和信貸緊縮政策,打擊炒房,在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的交易量很少,所以房產(chǎn)稅稅款征收較少,這實(shí)際上不是房產(chǎn)稅的效果。“根本不讓你買(mǎi),怎么繳稅。”劉桓表示。
事實(shí)上,即便在可以發(fā)揮作用的領(lǐng)域,試點(diǎn)中的房產(chǎn)稅也很難發(fā)揮期望中的調(diào)節(jié)作用。
滬置房產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理付琦告訴記者,一些投資者雖然在購(gòu)房時(shí)問(wèn)到了房產(chǎn)稅,但這并不是他們考慮的主要因素。
“有一些投資者在買(mǎi)房時(shí)的確碰到了房產(chǎn)稅的問(wèn)題,但他們更關(guān)心的是利率和首付成數(shù)。因?yàn)槔实纳险{(diào)將增加他們每個(gè)月的貸款;相比下來(lái),每年0.4%-0.6%的稅率是完全可以承受的,而且繳納的期限也較寬。
另外,一些投資客認(rèn)為房?jī)r(jià)在明后年依然會(huì)上漲,那么從房?jī)r(jià)中獲得的收益完全可以抵消掉目前的稅率。”付琦告訴記者,所以很多投資客一旦確定要買(mǎi)房,都不太會(huì)在意房產(chǎn)稅的問(wèn)題了。
設(shè)計(jì)先天不足
看似生不逢時(shí)的房產(chǎn)稅,業(yè)內(nèi)人士看來(lái),在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就已經(jīng)注定實(shí)行慘淡。
即使嚴(yán)格按照已經(jīng)核定的2306套住房征收,上海房地產(chǎn)業(yè)界人士也指出,這個(gè)征稅數(shù)量也不大。
付琦告訴記者:“可能有人一聽(tīng)被征房產(chǎn)稅的房子有二千多套比較多,但實(shí)際上它所占的比例還不到今年一季度整個(gè)房產(chǎn)交易的5%。也就是說(shuō),目前購(gòu)房的人群中只有不到5%的人群受到房產(chǎn)稅的影響,這個(gè)量還不算大。”
“房產(chǎn)稅征收的對(duì)象是新增第二套住房,如果相關(guān)的信息顯示不是第二套的(可以把名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)到子女和親戚名下),那么自然不用繳納。”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人蔡為民在接受記者采訪時(shí)指出,上海房產(chǎn)稅的征收數(shù)量不多和試點(diǎn)方案確定的征收對(duì)象有關(guān)。
劉桓表示,由于政策相對(duì)寬松而且征管難題尚未解決,在行政限購(gòu)等政策之下,現(xiàn)有的房產(chǎn)稅稅源并不多,實(shí)際上地方政府執(zhí)行過(guò)程中積極性并不高。
交易量5%左右的稅源,0.4%到0.6%的稅率,即使核定需要繳稅的納稅人也可以等到年底之前繳納,這些都被認(rèn)為過(guò)于寬松。房產(chǎn)稅研究過(guò)程中,調(diào)控房?jī)r(jià)和培養(yǎng)地方稅源被認(rèn)為是兩大重要功能,而百天之際,兩地房?jī)r(jià)依然高企,不足百萬(wàn)的稅款無(wú)論之于重慶還是上海都很難成為重要財(cái)源,與方案公布時(shí)重慶提出的每年征收1.5億稅款用于保障房建設(shè)的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。