近日，渣打銀行大中華區(qū)研究部出臺(tái)最新研究報(bào)告以《令人驚詫的回暖》為標(biāo)題，預(yù)計(jì)我國(guó)住宅類房地產(chǎn)建設(shè)繼2012年收縮之后，將于2013年上半年回暖。報(bào)告指出，我國(guó)房屋庫(kù)存正在下降，有跡象顯示，八九月份土地市場(chǎng)交易活動(dòng)增加，除非房?jī)r(jià)大幅上漲，否則房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大變化。
一線城市明年下半年可能耗盡庫(kù)存
該銀行大中華區(qū)研究部主管王志浩分析認(rèn)為，中國(guó)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，并將在2013年上半年由宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累因素轉(zhuǎn)變?yōu)槔瓌?dòng)因素。鑒于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被很多人認(rèn)為是一個(gè)即將破滅的巨大泡沫，并且有說(shuō)法稱中國(guó)對(duì)大宗商品的進(jìn)口熱潮正在退卻，這樣的回暖跡象或許會(huì)讓很多人吃驚。中國(guó)房屋銷(xiāo)量的持續(xù)回升，很多大城市庫(kù)存水平正開(kāi)始下降。與此同時(shí)，我們留意到，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始拿地，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
這位專業(yè)人士稱，盡管從同比數(shù)據(jù)看，我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍為負(fù)增長(zhǎng)，但似乎已經(jīng)觸底。從渣打掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的房屋銷(xiāo)量連續(xù)在8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)之后，開(kāi)始觸底反彈至正增長(zhǎng)區(qū)間。渣打跟蹤了25個(gè)一、二、三線城市，8月份房屋月銷(xiāo)量突破258，000套(按平均面積為70平方米計(jì)算)，大大高于2011年的平均月銷(xiāo)量170，000套。
此外，一、二、三線城市的庫(kù)存狀況正在改善。這位專業(yè)人士預(yù)測(cè)，從最近6個(gè)月土地銷(xiāo)售以及近期平均房屋銷(xiāo)量數(shù)據(jù)來(lái)看，庫(kù)存耗盡有可能在2013年下半年出現(xiàn)，尤其是新增土地供應(yīng)有限的一線城市。一線和三線城市的庫(kù)存應(yīng)該會(huì)在2013年中達(dá)到合理的水平，二線城市庫(kù)存應(yīng)會(huì)在今年底達(dá)到合理水平。
銀行對(duì)大中型開(kāi)發(fā)商信貸有所松動(dòng)
報(bào)告指出，最近三年房地產(chǎn)行業(yè)獲得銀行貸款的難度很大，銀行面向房地產(chǎn)企業(yè)的融資被嚴(yán)格收緊。其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)資金非常緊張，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而求助于其它融資渠道，不少房地產(chǎn)商采取了民間融資。據(jù)媒體報(bào)道，由于房地產(chǎn)部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致監(jiān)管收緊，今年發(fā)行房地產(chǎn)相關(guān)信托產(chǎn)品的難度也增大。在這種局面下，銀行信貸的任何松動(dòng)都將有助于開(kāi)發(fā)商融資狀況得到改善。
但記者觀察到，近期大中型開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款的難度有所降低。根據(jù)WIND的統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)公布中報(bào)的64家地產(chǎn)公司中，有42家長(zhǎng)期貸款余額增加，合計(jì)共增加493億元。盡管深處調(diào)控背景，但上市地產(chǎn)公司的貸款余額依然增長(zhǎng)強(qiáng)勁。萬(wàn)科的長(zhǎng)期借款余額為367億元，年初此數(shù)據(jù)為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別增加50億、34億、31億。在已經(jīng)公布年報(bào)的7家上市銀行中，興業(yè)銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、平安銀行、華夏銀行、民生銀行的房地產(chǎn)貸款余額都有不同程度的增加。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無(wú)疑是個(gè)好消息。
王志浩由此認(rèn)為，“風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)存降低(雖然不是所有城市)，土地市場(chǎng)復(fù)蘇，信貸由緊張趨向緩和，所有這些因素，都將有助于2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)。”
