原因分析:　

　　　兩年前集中開工，近期集中入市　

　　島城庫存量近兩年來步步走高，去年年底時突破1000萬平方米存量，達(dá)到一個歷史高度，今年再度突破。在這之前，庫存量一直較為平穩(wěn)，到2009年下半年市場開始熱賣時，出現(xiàn)新增供應(yīng)量不能滿足銷售量的負(fù)增長狀態(tài)，2010年多家項目全面入市后迎來的是造就多家日光盤的旺市，庫存量上升速度非常緩慢。直到2011年開工量猛增，再加上限購政策致使銷售速度受阻，到第四季度全面突破1000萬平方米存量。今年第三季度，尤其在9月份再次爆發(fā)集中供應(yīng)，將住宅庫存量拉升到11.8萬套、1278萬平方米的歷史新高。

 

　　對此，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長龍江認(rèn)為，促成新房庫存的主要原因是開工量的連續(xù)性集中增加。“在2009年之前青島新房一度供不應(yīng)求，之后由市政府牽頭出臺了房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)劃 ，最終將5年內(nèi)開工面積目標(biāo)定為6900萬平方米，隨后出現(xiàn)了年底土地市場供應(yīng)走熱、來年年初集中開工的現(xiàn)象。”龍江認(rèn)為，這些開工項目在近兩年集中入市，是目前庫存能高達(dá)16萬套的基礎(chǔ)。“另外，青島一直以來控制中小戶型的開發(fā)比例這一政策，也使得在售房源中小戶型占比上升，一定供應(yīng)面積開發(fā)出的房源套數(shù)就相應(yīng)增加。”

 

　　“再者，如果將在售庫存量一分為二來看，會發(fā)現(xiàn)，庫存總數(shù)很大 ，甚至超過全國一線城市，在國內(nèi)罕見，但多分布于近郊區(qū)域，尤以西海岸為主，相比之下市區(qū)壓力比較小，這也是調(diào)控持續(xù)近兩年來，島城市中心房價依舊堅挺的原因。”

 

　　價格行情

　　高庫存下，房價持續(xù)下跌11個月　　

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，島城新建商品住宅價格環(huán)比跌了0.4%，同比跌了5%。其中，90平方米以下環(huán)比跌了0.1%，同比跌了4.3%；90平方米至144平方米環(huán)比跌了0.8%，同比跌了5.3%；144平方米以上環(huán)比跌了0.1%，同比跌了5.4%。雖然這已是從去年以來島城房價第 11個月下跌，但9月份無論環(huán)比還是同比，跌幅卻是最大的。

 

　　從島城下半年成交量排行榜來看，銷售情況良好、業(yè)績名列前茅的項目，受價格因素影響很大。據(jù)今鵬翔顧問事業(yè)部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，位于李滄區(qū)的時代城高層項目，第三季度以來銷售面積超過5.6萬平方米，成交均價約7300元/平方米，在區(qū)域具有明顯的價格優(yōu)勢；位于嶗山區(qū)的遠(yuǎn)洋自然，三季度以來銷售面積近5.2萬平方米，銷售均價約1.4萬元/平方米，相較一期精裝修房源，在單價及總價上也明顯下降；排名第三的是位于膠州的中置青島風(fēng)景項目，以均價3500元/平方米、總價20萬元/套起，一直處于熱銷狀態(tài)；另外位于市北區(qū)的曉港名城項目，三季度銷售255套，均價1.2萬元/平方米，以價換量策略見效明顯；位于城陽區(qū)的中鐵華胥美邦三季度加推房源，每平方米優(yōu)惠500元，成交均價不到6000元/平方米，第三季度銷售431套，位列城陽區(qū)第一。

　　后市預(yù)測

　　年底前仍有大量房源入市　　

　　據(jù)官方統(tǒng)計，去年全市商品房新開工面積為1813.1萬平方米，截至去年年底、今年年初，全市商品房在建面積近5700萬平方米。“后續(xù)推盤節(jié)奏還將繼續(xù)，而天冷之后，銷售漸漸進(jìn)入淡季，因此今年年底之前，庫存量將保持高位。”業(yè)內(nèi)人士張百忍認(rèn)為。

 

　　今后幾年青島庫存量將如何？青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部常務(wù)副秘書長龍江認(rèn)為，依照青島市先前出臺的5年房地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)劃，集中在近一兩年拿地開建的項目將會陸續(xù)地、連續(xù)地入市，預(yù)計今后一兩年內(nèi)，存量將繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。