短期風(fēng)險緩解
中期風(fēng)險積聚
“就2013年地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，相較于2010年、2011年、2012年，房企的短期資金風(fēng)險得到緩解，一年內(nèi)發(fā)生風(fēng)險的可能性很??；但長期來看，資金缺口擴大到15%的水平，所以整個行業(yè)面臨的情況就是短期風(fēng)險緩解、中期風(fēng)險積聚。”貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹對房地產(chǎn)行業(yè)的前景頗為悲觀。
在杜麗虹看來，現(xiàn)在國內(nèi)很多房企的最大風(fēng)險，并非信用風(fēng)險，也不是房價崩潰的風(fēng)險，而是流動性風(fēng)險。她解釋，中期風(fēng)險積聚的原因，就是整個行業(yè)都在用比較短期限的資金支持比較長線的投資。
的確，從2013年下半年開始，萬科總裁郁亮帶隊和中高層管理人員先后拜訪了阿里巴巴、騰訊、海爾、小米這幾家公司。而在拜訪之后，郁亮在萬科B股業(yè)績說明會上表示，感受最深的是“天要變了”。如果郁亮的看法正確，房企的“寒冬”可能真的要到來了。“身板”不如從前，加之流動性風(fēng)險加大，也許正是近段時間眾多房企躁動的主要原因。
去年下半年以來，房企銀行聯(lián)姻形成井噴之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有包括萬科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過30家房企“涉銀”。眾多房企似乎在尋找銀行這件“棉衣”，以達(dá)到御寒的目的。
去年10月30日，萬科對外發(fā)布公告，正式確認(rèn)以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發(fā)行。對此次入股的原因，萬科董事會秘書譚華杰給出的說法是，參股商業(yè)銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。
恒大地產(chǎn)舉牌華夏銀行也印證了這一點。恒大雖然并未對舉牌做出詳細(xì)解釋，但也明確表示，該公司與華夏銀行的合作將加強兩個行業(yè)的關(guān)系以及增強各合作方的房地產(chǎn)發(fā)展及銀行業(yè)務(wù)。
今年2月中旬，越秀集團(tuán)則以近91億元完成收購香港創(chuàng)興銀行75%股份。
房企“涉銀”后，能否憑借銀行的親戚關(guān)系規(guī)避流動性風(fēng)險？以恒大地產(chǎn)入主的華夏銀行為例，2012年，華夏銀行為關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款的總額為83.93億元，僅為貸款總額的1.17%。其中，持股5%以上的股東首鋼總公司2012年末貸款余額為59億元，占貸款總額0.82%。
與海外發(fā)債相比，銀行關(guān)聯(lián)貸款似乎難以滿足恒大的胃口。去年年底，恒大地產(chǎn)發(fā)行了一期2018年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，也是當(dāng)時恒大半個月以來第二次發(fā)債，經(jīng)過兩次發(fā)債，恒大累計融資額高達(dá)15億美元(約116.3億港元)。如果算上年初配股融資43.5億港元，恒大去年年內(nèi)海外融資總額就接近160億港元。也就是說，僅僅依靠海外市場，恒大獲得的資金便可輕松高過從關(guān)聯(lián)方獲得的貸款。
對比萬科截至2013年年底和截至2012年年底的“一年內(nèi)到期的長期借款”還可以發(fā)現(xiàn)，萬科對于長期銀行貸款的依賴度正在下降，對于信托融資的需求大幅度上升。
數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年末，萬科“一年內(nèi)到期的長期借款”中，銀行借款為83.37億元，其他借款(主要為信托貸款)為9.2億元，而且截至2012年年末，“金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款”中，有四名來自銀行借款，僅一名來自信托借款，且信托借款的合同利率達(dá)11.2%。
然而，截至2013年年末，萬科“一年內(nèi)到期的長期借款”中，銀行借款為70.5億元，其他借款為172.55億元，而且截至2013年年末，“金額前五名的一年內(nèi)到期的長期借款”中，五名來自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%~10.6%之間，較2012年合同利率數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯下降。
“別說關(guān)聯(lián)交易，就算現(xiàn)在正常的房地產(chǎn)開發(fā)貸，從銀行流出來的都有限，當(dāng)然除了已經(jīng)簽約過的授信銀行。”廣州一家大型上市房企財務(wù)人士坦言。既然短期內(nèi)房企難以從銀行獲得“棉衣”，“聯(lián)姻銀行”這種流行的玩法意義何在？
信托成借貸橋梁
聯(lián)姻銀行意在長遠(yuǎn)
“房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，自從銀行開發(fā)貸收緊后，房企近幾年都需要進(jìn)行不斷再融資，即便是在海外融資，金額也有限?；诖耍姸喾科箝_始建立更直接、更長期的資金渠道，從而規(guī)避風(fēng)險。” 杜麗虹說。
目前的現(xiàn)狀是，房企一方面有長期避險需求，另一方面，銀行也樂于與國內(nèi)大型房企“做朋友”。上述上市房企財務(wù)人士坦言，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的預(yù)期在下滑，但相比其他行業(yè)，銀行還是更愿意把錢交到大型房企手中。“相較于其他行業(yè)，對于銀行而言，回報最大、最穩(wěn)定的選擇，還是將錢交給房企，不過僅僅局限于具有大型規(guī)模和優(yōu)質(zhì)品牌的房企。”
實際上，記者查閱萬科、恒大歷年長期借款發(fā)現(xiàn)，這兩家積極入股銀行的房企銀行借款占長期借款的比例近兩年來正在企穩(wěn)回升。
萬科在2010年時，銀行借款占長期借款的比例為67.26%，而到2012年時，這一比例已經(jīng)連續(xù)下降至42.83%。不過該公司去年這一比例已經(jīng)回升至接近2010年的水平，達(dá)到66.4%。
再看恒大方面的情況，該公司2009年上市時，銀行借款占長期借款比例達(dá)100%，2011年該比例下滑至52.3%，2012年這一比例為52.6%。
不難看出，這兩家入股銀行的房企的長期負(fù)債仍舊要依賴銀行資金。也就是說，房企對于聯(lián)姻銀行這種行為，顯然看得更加長遠(yuǎn)，意在獲取長期“過冬物資”。
銀行的重要性不僅僅體現(xiàn)在房企財務(wù)報表中的“銀行借款”一項上。還有一個不容忽視的現(xiàn)象：恒大的其他借款在2009年至去年年中，從零增長至197億元，已經(jīng)超過其在境外發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)數(shù)額。恒大如是描述其他借款：項目公司與若干金融機構(gòu)分別訂立基金安排，金融機構(gòu)為公司籌集信托基金注資。
“資金在銀行與房企之間的流轉(zhuǎn)，目前比較主流的方式就是借助信托橋梁，銀行打包理財產(chǎn)品，然后購入信托產(chǎn)品，再由信托將資金轉(zhuǎn)入房企手中。”上述房企財務(wù)人士告訴記者。
“信托當(dāng)橋梁”這一說法得到多家房企人士佐證。新華信托一位高層人士也告訴記者，對于信托公司而言，依靠銀行資源，能夠以很低的成本賺取通道費，既獲得渠道資源又積累了業(yè)務(wù)資源，資產(chǎn)規(guī)模得以進(jìn)一步擴大。“而對于銀行而言，由于金融機構(gòu)受監(jiān)管層的嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管層對銀行信貸的嚴(yán)格監(jiān)管迫使銀行另辟蹊徑，以此繞開監(jiān)管發(fā)放貸款，而擁有全牌照的信托公司自然成為銀行最優(yōu)質(zhì)的合作對象。”
也就是說，在銀行與房企之間信貸限制的政策鴻溝上，信托猶如一座橋梁將雙方再次連接起來。“銀信合作最大的創(chuàng)新就是規(guī)避監(jiān)管。”上述新華信托高層人士稱，“銀信合作模式越來越復(fù)雜有兩方面原因，一個是為了逃避監(jiān)管，一個是人為地將其復(fù)雜化。”
“目前來看，在國內(nèi)，房企、銀行、信托三方捆綁肯定越來越緊密，三者之間的資本運作可以互利互惠，這也是房地產(chǎn)與資本融合的一種現(xiàn)象。”中海地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴記者，銀行為房企帶來的便利是全方位的，“銀行不僅為房企提供開發(fā)貸，又在短期信托融資方面給予便利，也為購房者提供按揭貸款，如果沒有銀行的支持，一家房企很難發(fā)展。”
不過，中海地產(chǎn)這家“最賺錢房企”卻并不從信托方面獲取融資，其融資基本取道銀行與海外融資。去年全年，中海地產(chǎn)在國內(nèi)的融資額度僅僅為26.1億元，占全年融資額度的12.2%。
對于房企入主銀行，不愁低成本融資的中海地產(chǎn)顯得并不那么“感冒”。中海董事會主席郝建民曾向記者坦言，中海地產(chǎn)并不熟悉銀行具體業(yè)務(wù)運作，不熟也意味著不會貿(mào)然去參與這一陌生的行業(yè)。
而謹(jǐn)慎的萬科此前入股徽商銀行，也更多流露出一種“試水”的心態(tài)。畢竟投下的27億元，對于資產(chǎn)規(guī)模接近4800億元的萬科而言，不過是“灑灑水”。